目次
中古ワンルームマンション投資のメリット
中古ワンルームマンションを成功させるための4つのポイント
中古ワンルームマンション投資のメリット
次に、中古ワンルームマンション投資のメリットを見てみましょう。
中古ワンルームマンション投資には以下のような多数のメリットがあります。
- 立地が良い物件が多い
- 物件価格がリーズナブル
- 実際の管理状態を確認できる
- リスク分散しやすい
- 団体信用生命保険に加入できる
- 相続対策になる
立地の良い物件が多い
まず、中古ワンルームマンションは、新築よりも立地の良い物件が多いという点です。
たとえば、「駅前の土地」や「ターミナル駅が最寄りの土地」には、既にマンションやビルなどが建築されていることが多いでしょう。
このような立地の良い場所に新築のマンションを建てるとなると、すでに建っているマンションやビルが取り壊されたタイミングで新たに物件を建築することになります。
しかし、既存の物件の所有者が変わることはあっても建物そのものを取り壊して更地になることはなかなかありません。
そのため、中古ワンルームマンションに絞って物件を探すことは、立地と収益性の良い物件を探すための手段の一つとして有効だといえるでしょう。
新築よりも物件価格がリーズナブル
次に、中古物件は新築物件よりも低価格＆低コストである点です。
マンションを購入するときは、マンション価格のほかに初期費用（コスト）がかかります。
- 仲介手数料：物件価格による
- ローン関係費用：借入価格による
- 登記関係費用：不動産の評価額による
- 不動産取得税：不動産の評価額による
このとき、「不動産の評価額」は土地のほか、建物自体の建築年数などにも左右されます。
中古物件は経年劣化により、一般的に不動産としての評価額が低くなる傾向が見られます。
同じような立地、価格、部屋のマンションであっても、新築物件に比べて中古物件は評価額が下がるため、登記関係費用や不動産取得税といったコストは安く済むことが多いのです。
同様に、新築マンションに比べて販売価格が低いと、物件価格に対してかかる仲介手数料は少ない金額で済み、ローンの借入額も少なくなります。
このように、初期費用は物件価格や借入額、不動産の評価額によるところが大きいので、これらの評価額や物件価格が低くなる中古物件は、初期費用を抑えられるというわけです。
実際の管理状態を確認できる
中古のワンルームマンションは、既に稼働中の物件です。
そのため、以下のような「管理状態」を実際に確認することができます。
- 外観部分の劣化度合
- 共用部の清掃状況
- 共用部が正しく使われているか
- 共用部の設備は整っているか
「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、マンションにとって管理は重要です。
特に、外観や共用部の劣化は、日々の手入れや修繕の頻度によってかなり差が出てきます。
また、共用部の清掃が行き届いていたり、正しく使われていたりする物件は入居率が高い傾向があり、空室リスクが低い物件と言えます。
実際に管理状態によって、マンションの資産価値が左右されることもあります。
自分の目で管理状態を確認できるということは、今後の資産価値下落リスクの大きさを把握でき、購入後にかかる管理費用を試算する目安となるでしょう。
リスク分散しやすい
これは、将来的に所有するワンルームマンションを増やしていくという前提にはなりますが、所有物件を増やせば空室・家賃下落リスクを分散させることができます。
ワンルームマンションをはじめとした不動産投資は、空室リスクや家賃下落リスクがつきものです。
しかし、これらのリスクは物件を複数保有しておくことで分散させることが可能になります。
高価格の物件を複数購入するのは、それなりの手持ち資金が必要となります。
しかし、比較的安価で空室・家賃下落リスクが低い中古物件を複数所有することは、ハードルが低いうえ、リスク分散につなげることができるのです。
上述の通りワンルームマンション投資は低価格＆低コスト物件です。
そのため、最初の物件の運用に成功すれば、その物件で得た収益を元手に保有物件を増やしやすくなります。
もちろん、新築マンションを購入したり、ワンルームマンションよりも物件価格の高い1LDK以上の区分マンションを購入するのもいいでしょう。
しかし、購入価格や運用利回りを考えると、中古ワンルームマンションよりは費用回収・規模拡大のスピードは遅くなりがちです。
団体信用生命保険に加入できる
不動産投資をするときはローンを組むことが大半ですが、その際に団体信用生命保険（団信）に加入します。
団信とは、借入者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに、その時点の残債が補填される生命保険です。
つまり、返済途中の借入者に万が一のことがあったとしても、「家族にローン残債なしのワンルームマンション」を残すことができます。
全額支払い済みのワンルームマンションなので、残された家族がマンション経営をするにしろ、売却するにしろ、負担をかけずに済みます。
団体信用生命保険のついて、詳しくは「不動産投資が生命保険の代わりになる理由と覚えておきたいリスクとは」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
相続対策になる
さらに、ワンルームマンション投資は相続対策になります。
相続税は、2018年4月改正で基礎控除額が縮小されましたが、それでも大きな金額が控除対象となります。
- 現在の相続税基礎控除額：3,000万円+法定相続人×600万円
- 参考（2018年3月まで）：5,000万円+法定相続人×1,000万円
なお、実際の相続税を算出するためには、相続する資産の評価額から上記の控除額を差し引き、規定の税率を掛けることで計算されます。
相続対象資産においては、現金はそのまま額面で計算されます。
一方、ワンルームマンションなどの不動産は、購入金額ではなく評価額で計算される関係上、現金と比べて7～8割ほど相続税評価額が下がります。
さらに、ワンルームマンション投資の場合はその不動産が事業用宅地であることや、小規模宅地などの特例が適用可能な面積であることが多いため、結果的に相続税は現金を保有するときの最大1/3程度まで下げることができます。
相続対策について、詳しくは「不動産投資が相続税対策になる理由とは？贈与税についても解説！」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
中古ワンルームマンションを成功させるための4つのポイント
中古ワンルームマンション投資を成功させるために確認しておくべき4つのポイントをご紹介します。
- 人口動態を確認する
- 周辺環境の確認
- マンション全体の空室状況
- 管理会社の質
①人口動態を確認する
まずは、以下の人口動態を確認することです。
- そのエリアの人口推移
- 駅の乗降客数の推移
- 単身者の数
日本全体としては人口減少・少子高齢化の時代です。そのため、入居に適したターゲットの数を見極めることは空室・家賃下落リスク対策になるのです。
一般的に中古ワンルームマンションの入居者は、単身者で、公共交通機関を利用して通勤・通学する人がメインターゲットであるとされています。
そのため、検討物件があればその行政のホームページや、鉄道会社の乗降客数のデータ、そして国勢調査による単身者の数などもチェックしましょう。
②周辺環境の確認
次に、周辺環境について以下の項目を中心に重点的にチェックしましょう。
- 駅や主要施設までのアプローチ（距離や歩きやすさ、高低差など）
- 徒歩圏内にターゲット層が嫌悪しがちな施設はないか
- 平日と休日、夜と昼で街の雰囲気はどう変わるか
要は、現地を隈なく歩いてチェックしようということです。
たとえば、駅まで徒歩５分であっても、途中で坂道があったり、長い信号待ちがあったりすれば魅力は薄れてしまいます。
また、昼は問題ないものの、夜になると人気が少なく、電灯などがない道を歩くとなると、深夜に帰宅する会社員は入居をためらう可能性も考えられます。
このような点は、実際にきちんと歩いてみないとわからないこと多いです。地図や仲介業者からの資料だけでなく、自分自身で時間をかけて慎重に現地調査を行いましょう。
③マンション全体の空室状況
中古ワンルームマンション投資は区分（一室）投資ですが、そのマンション全体の空室状況もチェックしましょう。
たとえば、空室の部屋が多ければ、いつから空室なのか調べてみましょう。たまたま入居していないだけなのか、ずっと空室なのかで投資に値するかどうかの判断は変わってきます。
仮に、マンション全体で空室が多いようでしたら、該当エリアにおいては供給過多が発生していたり、そのマンションに何かしらの問題があったりするかもしれません。
そのような点を検証するために、その一室ではなくマンション全体の状況をチェックした上で投資物件を決めましょう。
④管理組合・管理会社の質
さらに管理組合や管理会社の質を見極めるために、ワンルームマンション購入前には以下もチェックしておきます。
- 共用部の清掃状況
- 修繕履歴などがきちんと残っているか
- 修繕金に滞納などはないか
このような情報は基本的には仲介会社を経由して売主にヒアリングする必要があります。
また、管理会社に全面委託している場合は、名目上の管理組合に問い合わせてもわからない場合があります。
こういったケースでは、管理組合の管理規約や定期総会議事録の閲覧を、仲介業者を経由してお願いするのもひとつの方法です。
