5分でわかる不動産投資とは？メリット・デメリットとリスク回避方法

不動産投資に関するよくある質問

Q. 不動産投資とは？

A.マンションの一室やアパート1棟といった不動産物件を購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資です。定期的な家賃収入(インカムゲイン)のほか、不動産売却時の売却益(キャピタルゲイン)を得られることもあります。いわゆる「大家さん業」であり、「不動産経営」「賃貸経営」と言われることもあります。

Q. 不動産投資のメリットとは？

A. 一般的に言われるメリットは主に5つです。

①ローンに付帯している団体信用生命保険によって生命保険効果を得られる
②ローン返済後は家賃収入が年金対策になる
③減価償却を活用し課税所得を引き下げることで節税効果を得られる
④不動産は現金よりも相続税額を抑えられるので相続税対策になる
⑤ローン活用で高いレバレッジ効果を期待できる。

Q. 不動産投資のリスク(デメリット)とは？

A. 代表的なリスクは4つです。

①空室リスク：入居者が見つからず家賃収入が途絶えてしまう
②家賃滞納リスク：入居者の家賃滞納で家賃収入が途絶えてしまう
③価格変動リスク：保有不動産の価格が低下し、期待していた売却益を得られなくなってしまう
④金利変動リスク：借入れしているローンの金利が上昇し、月々のローン返済負担が重くなってしまう

不動産には、実物資産ならではのリスクがあります。リスクが顕在化しているからこそ、事前にリスク対策をしやすいというメリットもあります。

Q. 不動産投資と株式投資の違いとは？

A. 不動産は実物資産（ハードアセット）、株式は証券（ペーパーアセット）です。
不動産投資は経営の工夫により収益をコントロールしやすくミドルリスク・ミドルリターン、株式投資は値動きが激しいためハイリスク・ハイリターンと言われています。

Q. 不動産投資で節税できますか？

A. 不動産を所有することによって、一定の条件のもと所得税・住民税・相続税といった税金の額を抑える効果があります。ただし節税効果が高いのは元々給与所得が多い高額納税者や、相続資産のほとんどが現預金といったケースです。納税額が高くない人の節税効果はあくまで限定的になる点には留意が必要でしょう。

所得税・住民税節税の仕組み：
不動産物件の購入費用を減価償却により数年（耐用年数）に分けて経費計上することで、課税所得を圧縮できるため、不動産オーナーの所得税・住民税額を軽減できます。

Q. 不動産投資はいくらから始められますか？

A. ワンルームマンションをローンで購入する場合、一般的には100万円～300万円程度の初期費用が必要と言われています。初期費用の内訳はローンの頭金と諸費用で、頭金の目安は物件価格の10%程度です。

（例）物件価格2,000万円のマンションなら200万円程度の頭金＋諸費用が必要

ただしローンを借りる人の年収や勤め先によっては、諸費用も含めてフルローンでの借入れが可能です。フルローンの融資が通れば、100万円以下の初期費用で不動産投資を始めることもできるでしょう。

提供元・レイビー