住宅ローンの月々の返済額　年収1000万円ならいくらが安心？

住宅購入は金額が大きくライフプランに大きな影響を及ぼす。通常は数十年かけて住宅ローンを返済していくため、長期的に無理のない借入金額に抑えることが大切だ。月々の返済可能額は家庭状況によるが、今回は年収1,000万円をもとに考えてみたい。

住宅ローンの月々の返済可能額は額面ではなく手取り年収をベースにする

住宅ローンの月々の返済可能額は、一般的に額面年収の25％以内と言われる。とはいえ、長期にわたる返済期間の中では何が起こるかわからない。可能な限り家計に負担のない返済額に抑えられると安心だ。返済額をより慎重に考えるなら、実際の生活に使える手取り年収をベースにして検討したい。年収は同じでも家庭によって手取り金額は異なることがあるからだ。

手取り年収は額面年収の70～80％程度

手取り年収は源泉徴収票と住民税決定通知書があれば把握できる。ざっくり計算するなら額面年収（源泉徴収票記載の支払金額）の70～80％程度となる。具体的な計算方法は以下の通りだ。

手取り年収＝支払金額－源泉徴収税額－社会保険料等の金額－住民税額

年収1,000万円で、配偶者控除の対象になる所得38万円以下の配偶者がいる人の場合、約724万円が手取り年収となる。生命保険料控除などがあればもう少し余裕があるかもしれない。実際には源泉徴収票から計算してみてほしい。

月々の住宅ローン返済額は手取り年収の30％以内が安心

手取り年収をもとに返済可能額を算出する場合は、その30％以内に収めることをおすすめしたい。

今回の例である年収1000万円の場合、手取り年収の30％は約217万円。住宅ローンの返済額は月々に換算しておよそ18万円以内に収めておけば無理がないだろう。よくある額面年収の25％以内という考え方なら月々20万程度になるわけだが、何かあった時のリスクを考慮するなら、より安心できる返済計画を立てておくほうがいい。

住宅ローンの月々の返済額から購入可能な物件価格をシミュレーション

住宅ローンの返済可能額の目安がわかれば、購入できる物件価格を計算しやすくなる。ここでは先ほど計算した返済可能額をもとに、以下の条件でシミュレーションする（住宅金融支援機構が提供しているツールを使用）。

月々の返済額……18万円
頭金……500万円
借入期間……35年
借入金利……固定1％
元利均等返済

月々の返済額から逆算した借入上限額は約6,300万円となる。その価格までの物件なら家計の負担感を抑えて購入できるということだ。しかしこれに加えて仲介手数料などの諸費用が物件価格に対して3～10％前後かかることも考慮しなければならない。このシミュレーションでは頭金が500万円あるため、物件価格＋諸費用を最大でも6,800万円以内に抑えたい。

トータルの上限を6,800万円とすれば、物件価格は諸費用が10％なら約6,180万円、8％なら約6,300万円、6％なら約6,400万円までが購入対象だ。頭金を入れればいずれも借入額は6,300万円程度に抑えられ、返済可能額の範囲におさまる。

ただし物件価格が6,180万円のパターンは諸費用が頭金以上にかかる。ここで、諸費用をサポートするためのローンを別に組むと余計な手数料やコストが発生しかねない。オーバーする諸費用分の資金を追加するか、物件価格を下げて諸費用を頭金の範囲内に抑えるのが賢明だ。

購入可能な物件価格は金利や借入期間によっても大きく異なるため、そうした条件もあらかじめ決めておきたい。

住宅ローン各社の比較表

金融機関	住信SBIネット銀行			三菱ＵＦＪ銀行			ARUHI			auじぶん銀行			ジャパンネット銀行
金利タイプ	変動	固定期間選択	全期間固定	変動	固定期間選択	全期間固定	変動	固定期間選択	全期間固定	変動	固定期間選択	全期間固定	変動	固定期間選択	全期間固定
商品名	ネット専用住宅ローン通期引下げプラン	ネット専用住宅ローン当期引下げプラン固定20年	フラット35 【保証型・買取型】	ネット専用住宅ローン変動金利選択プラン	ネット専用住宅ローン固定10年プレミアム住宅ローン	-	ARUHI 変動S （変動金利型）	ARUHI 変動S （当初固定金利型）10年	ARUHI フラット35S	住宅ローン全期間引下げプラン（変動）	住宅ローン当初期間引下げプラン（固定10年）	-	住宅ローン変動金利（全期間引下型）	住宅ローン 10年固定（当初期間引下型）	-
金利	0.32％	1.25％（固定20年）	【保証型】0.83％【買取型】0.94％	0.475％	0.84％	-	0.70％～1.00％	1.00％～1.30％（10年固定）	機構団信加入0.99％団信不加入0.79％（借入期間：21～35年）	0.410％	0.550％（固定10年）	-	0.399％	0.620％（10年固定）	-
保証料	不要	不要	不要	不要	不要	-	金利に上乗せ	金利に上乗せ	不要	不要	不要	-	不要	不要	-
事務手数料（消費税込）	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	【保証型】借入金額×2.20％【買取型】借入金額×1.10％	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	-	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	返済額に含む	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	-	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	-
団体信用生命保険料	無料（全疾病保障団信）	無料（全疾病保障団信）	【保証型】無料（全疾病保障団信）【買取型】団信加入時の借入金利（新機構団信）団信加入時の借入金利+0.18％（新機構団信デュエット夫婦連生団信）団信加入時の借入金利+0.24％（新3大疾病付機構団信）	無料	無料	-	無料（一般団信）約240円/月（がん50％保障プラン）約710円/月（がん100％保障プラン）約1,180円/月（生活習慣病団信）	団信加入時の借入金利（機構団信）団信加入時の借入金利+0.18％（機構団信デュエット夫婦連生団信）団信加入時の借入金利+0.24％（3大疾病付機構団信）	団信加入時の借入金利（機構団信）団信加入時の借入金利+0.18％（機構団信デュエット夫婦連生団信）団信加入時の借入金利+0.24％（3大疾病付機構団信）	無料（一般団信、がん50％保障団信）年利0.2％（がん100％保障団信）年利0.3％（ワイド団信、11疾病保障団信）	無料（一般団信、がん50％保障団信）年利0.2％（がん100％保障団信）年利0.3％（ワイド団信、11疾病保障団信）	-	無料（一般団信）年利0.1％（がん50％保障団信）年利0.2％（がん100％保障団信）年利0.3％（11疾病保障団信、ワイド団信）	無料（一般団信）年利0.1％（がん50％保障団信）年利0.2％（がん100％保障団信）年利0.3％（11疾病保障団信、ワイド団信）	-
一部繰上返済手数料（ネット経由）	無料	無料	無料	無料	無料	-	無料	無料	無料	無料	無料	-	無料	無料	-
特徴	無料で団信・全疾病保障がついてくる			メガバンクの信頼と実績利用額13年連続NO.1			住宅ローン専門の金融機関フラット35のシェア9年連続NO.1			6つの無料サービスでおトクに借りられる			業界最低水準の金利が魅力
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住宅購入は月々のローン返済可能額を調べて予算を明確にする

住宅は予算である物件価格の上限を決めて選ぶことが大切だ。予算がはっきりしていれば物件を選別しやすくなるだけでなく、家計への負担を抑えて返済していけるからだ。住宅ローンの返済は長期に及ぶため、無理のない返済額になるように計画したい。

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執筆・國村功志

大手証券会社で株式・債券・投資信託などの金融商品販売に携わる。その後、ファイナンシャルプランナーの養成団体やFP事務所を経て、現在は資産形成FPとして活動。個人の資産運用経験も活かし、金融機関や一般の人向けに毎月セミナーも開催。CFP®、証券外務員一種保有。

大手証券会社で株式・債券・投資信託などの金融商品販売に携わる。その後、ファイナンシャルプランナーの養成団体やFP事務所を経て、現在は資産形成FPとして活動。個人の資産運用経験も活かし、金融機関や一般の人向けに毎月セミナーも行っている。CFP®、証券外務員一種保有。

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