京王電鉄とJR東日本が事業主体となって東京・新宿駅の西南口地区で進めている大規模な再開発。京王電鉄は28日、すでに解体工事が始まっている南街区の工期完了予定時期について、2028年度から「未定」に変更すると発表した。施工を担当する建設会社が決まらないため着工できない。南街区はJR新宿駅南口の目の前、バスタ新宿にほぼ隣接する場所という一等地だが、「建設費の高騰が止まらず、怖くて手を挙げる建設会社が出てこないのでは。施工業者が決まらなければ、巨大な空き地のまま放置されることになる可能性もある」（建設業界関係者）という。今月には、東京・中野区の「中野サンプラザ」の跡地の再開発の工事費が当初の想定を900億円以上も上回る見込みとなり、再開発計画が撤回され白紙に戻されるという事態も発生していたが、背景には何があるのか。専門家の見解を交えて追ってみたい。
京王電鉄とJR東日本が進めている新宿駅西南口地区開発計画（2022年11月9日に都市計画決定告示）は、現在「京王百貨店新宿店」「ルミネ新宿 ルミネ1」が立つ北街区と、甲州街道を挟んで南側の南街区、全体で約1万6300平方メートルのエリアで建て替え工事を行い、「重層的な歩行者ネットワーク」「滞留・回遊空間等の基盤整備」「宿泊施設整備」などによって国際競争力を高める都市機能を導入するというもの。当初の予定では、まず南街区の建物を解体して約6300平方メートルの敷地に商業施設・ホテルなどが入る地上37階建てのビルを建設し、次に北街区の京王百貨店とルミネ新宿を解体して地上19階建てのビルを建設（2040年代の工事完了予定）するというもの。本計画全体で京王電鉄の負担は約3000億円にも上る。
これに伴い京王線新宿駅改良工事も実施する。京王線新宿駅の地下2階ホームを北側へ移動し、ホーム北側端部に改札を新設。地下2階のホーム階から東京メトロ丸ノ内線へ乗り換え可能な動線を整備することで、新宿駅西口地下広場における歩行者交錯の改善および乗り換え時間の短縮を図る。
ちなみに同計画エリアの北側では小田急電鉄と東京地下鉄（東京メトロ）による再開発も進んでおり、2022年に閉館した小田急百貨店新宿店はすでに解体され、商標施設やオフィスが入居する高さ約260メートルのビルを建設中であり、29年度に竣工予定となっている。
解体後の土地をどうするのか
建設業界関係者はいう。
「建設工事に当たっては事業主と建設会社の間で工事の請負契約が締結されますが、建設業界の慣習として、いったん契約が締結されると、その後に建設費の上昇や工期の遅延などで工事費用が増えると、その分は建設会社が自腹を切る、つまり損失を被ることになります。ここ数年の建設費高騰は未曾有のレベルといってよく、あと数年は上昇し続けると予想されており、加えてこの南街区は新宿駅前の人通りの激しい繁華街のど真ん中なので工事の難易度も高く、さまざまな要因が重なって大手のゼネコンですら怖くて引き受けられないということではないでしょうか。契約の前段階で建設会社は事業主に見積を提示しますが、竣工は3年後ですので、建設費の上昇を見越した見積の提示は非常に難しいものになってきます。ですので、建設会社が非常に高い金額を提示したのか、あるいは『建設費相場の上昇を踏まえて追加費用が発生した場合はその分を支払ってもらう』ということを条件に提示した可能性も考えられます。
気になるのは北街区の再開発への影響です。北街区の再開発は南街区のビルの竣工後に本格着手する予定になっており、北街区の再開発、そして全体のスケジュールが大幅に見直しとなる可能性があります。建設費の相場が平常な状態に戻るまで待ってから建設に着手するとして、仮に開業が5年後ろ倒しになると、その間に見込んでいた収入が得られなくなるため、収支計画が崩れることになります。京王電鉄の業績への影響もそれなりに出てくるかもしれません。再開発計画が事実上の白紙となり、北街区の京王百貨店とルミネ新宿の解体が撤回されて当面は営業継続となる選択肢もあるかもしれません。
また、もし建物の解体前でしたら、再びテナントを募集して営業を再開し、当面は営業を続けて収益を得るという選択肢もありますが、南街区はすでに解体工事が始まっているので、新たな建物の建設に着手できないとなると、その土地をどう管理していくのかという問題も生じます。公園のような用途にするにしても、それなりに維持管理費はかかりますので、周りを柵で囲って空き地のままにしておくという可能性も考えられます」
