不動産投資は本当に「節税対策」になるのか？

不動産投資をして節税できるといわれるが、これは本当なのだろうか。

たしかに初年度に関しては、不動産投資は節税という観点からみると正しい。なぜなら、初年度は不動産取得税、登録免許税、司法書士費用等実際経費が多額に出ていくからだ。ただ経費にできるメリットもあるが、実際に現金がでていくところも注意すべき点である。

しかし、不動産投資で節税というと、考え方として本末転倒ではないだろうか。賢く節税するのは正しくよき方法である。しかし、税金はそもそも所得に対してかかる。であれば、儲かった分税金がかかってくるほうがよいに決まっている。

では賢く節税するとはどういうことであろうか。

不動産投資が節税になるといわれる理由？

不動産投資が節税になるといわれている最大の理由は、減価償却費という現金が実際にでない経費が経費計上できるという点である。

まず不動産所得の確定申告の仕組みについて理解しておこう。確定申告では、不動産所得は給与所得及び事業所得と損益通算できる。損益通算とは、不動産所得がマイナスだった場合、給与所得及び事業所得から所得分を減らすことができるということである。専門用語では「総合課税制度」という。

これとは反対に不動産の売買等は譲渡所得となり給与所得及び事業所得から損益通算することはできず別々に申告する必要がある。こちらは「分離課税制度」という。

不動産所得は、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付による所得だ。所得金額は、総収入金額から必要経費を差し引き青色申告特別控除を差引いて計算するのである。この必要経費のなかで特に難しい経費をクローズアップする。

借入金利子の経費がよく分からない？

固定資産の取得のために資金を借り入れる際、支出する公正証書作成費用、抵当権設定当期費用。そして、借入の担保として締結した保険契約に基づき支払う保険料、その他の費用で、当該資金の借入れのために通常必要と認められるもの。これらが不動産の借入金の利子に含まれる。

賃貸に出している業務用資産は、不動産所得の区分の業務が既に行われている業務開始のときから取得価額又は必要経費として計上できる。また使用開始のときから必要経費として計上できる。

しかし、不動産所得が赤字の場合は、赤字のうち土地等を取得するために要した借入金利子部分は必要経費には算入できない。このため、まず不動産所得が黒字であるか赤字であるか所得金額を計算しなければならない。

不動産所得用の収支内訳書の所得欄を確認する必要がある。不動産所得の所得欄が黒字の場合原則どおり全額を必要経費に算入し、不動産所得の所得欄が赤字の場合は、計算した分の借入金利子しか必要経費に算入できないので注意が必要である。「土地等を取得するために要した負債の利子の額」は国税庁のサイトにある計算式にて計算することができる。

修繕積立金を経費にしていなかった？

「マンションの修繕積立金の必要経費算入時期について教えて下さい」という質問をよく受ける。

修繕積立金は、原則として実際に修繕等が行われその修繕等が完了した日の属する年分の必要経費に算入できるが、一定の要件を満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算入することができるのである。

修繕積立金は区分所有者となって時点で、管理組合へ義務的に納付しなければならない。そこで、修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従っていれば必要経費に計上できるということである。

この規約の要件は次のとおりだ。区分所有者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負う。管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務がない。修繕積立金は、将来の修繕等のために使用され、他へ流用されない。修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて合理的な方法により算出されている――。

最大の不動産投資のメリットといわれる減価償却費について見ていこう。

減価償却費とは、建物および建物附属設備の取得価額に対して、耐用年数によって均等に費用かしていくことである。建物の年数の経過による価値の減少を経費計上するものである。この耐用年数は、構造、用途によって年数が異なる。

住宅用のもので例をあげると、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものは47年、木骨モルタル造のもの20年、木造・合成樹脂造のものは22年となっている。また、こちらは新築物件、中古物件によっても耐用年数が異なるので注意が必要である。

中古物件ですでに耐用年数が経過しているものに関しては、4年しか減価償却ができない。つまり、5年目からはこの最大のメリットであるキャッシュアウトしない費用計上ができないということになり節税という点だけでみると、全く効果のないものであることは頭にいれておくべきだ。

一つ一つを注意してきちんとして経費計上を行うことで、結果的に節税につながるだろう。節税を実現するには、不動産投資の仕組みについてきちんと知る必要があるのだ。

文・眞喜屋朱里（税理士、眞喜屋朱里税理士事務所代表）／ZUU online