住まい選びのとき、戸建てかマンションかで悩む人は多い。ただ、「戸建てはマンションのように管理費や修繕積立金を毎月払う必要がない分だけ得」と勘違いしている人もいるようだ。戸建てのマイホームを建てたばかりの人には、将来的に修繕工事が必要になるイメージはわかないかもしれない。戸建ての場合、マンションのように毎月の管理費・修繕積立金の負担はないが、当然ながら建物は経年劣化していくので、自分でそれらの修繕費用を計画的に準備していかなければならない。住宅を長持ちさせるには、定期的な点検とメンテナンスが必要なのだ。
住宅はどんなに大切に使っていても、築15年を過ぎたあたりから消耗や劣化による不具合がいろいろ出てくる。しかも劣化が進むと、思った以上に修繕費がかかってしまうこともあるので注意が必要だ。戸建ての劣化と修繕費について、住宅ジャーナリストの山下和之氏に聞いた。
「戸建ても建物なのでマンションと同じように老朽化するし、居住性も基本性能も低下する。しかし、住宅の部位によって異なるが、10年とか20年とか定期的に修繕すれば、新築の状態に近いレベルに戻せる。住宅購入は自己資金と住宅ローンの額を考えて、月々のローン返済額を前提に考えがちだが、それだけでなく、将来の修繕費を自己責任で積み立てしなければならない」
戸建ての修繕は、屋根と外壁が高額
では、具体的にどれくらい必要なのか。山下氏はその目安についてこう語る。
「基本的にマンションの管理費＋修繕積立金ぐらいの積立は考えてほしい。物価レベルによって異なるが、東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏で中古マンションの管理費と修繕積立金の合計は月々2万5000円ぐらい。年間で30万円近くは積立てておきたい。最近は自然災害が多いので、それぐらいの余裕があれば、万が一の時にも対応できる。台風や地震も含めて、突発的なことも起こりかねないので、修繕費が余分にかかることもある」
3～4年で100万円、10年経てば300万円の積立金になる。
「屋根と外壁は、本格的な修繕をすると100～200万円はすぐにかかってしまう。しかも、屋根と外壁こそ問題が発生しやすいので、そこは重点的に購入当初から何年後に修繕しようということを計画しておきたい。大手や中堅の住宅メーカーだと、そういうシミュレーションがあるはず。注文住宅を建てたり分譲の建て売りを買ったりするときは、住宅を長持ちさせるための修繕計画と費用の一覧表をくれるはずだ。また、住宅金融支援機構でも資料を出しているので参考にしてほしい」（山下氏）
三井不動産グループでは、街づくりの理念として経年劣化ではなく「経年優化」という言葉をよく使うという。
「建物自体は当然古くなっていくのだが、愛着が深まり味わいが出てくるという意味。建物としての風格みたいなものを老朽化として捉えるのではなく、定期的な修繕をしっかりやれば経年劣化を経年優化に転化することができるということになる」（山下氏）
