私の事務所はシェアオフィスを使っており月々25万円ぐらい払っています。わずか30㎡の個室で窓はありません。精神衛生的にもよくありません。また、不動産事業者として思うのは賃借のお金は流出するお金、よってそれを止めればキャッシュフロー的には良好な改善できると考えています。そこで2-3年後を目途に自社の事務所を自社所有の海の上に作ることにしています。海の私有はカナダですら極めて稀です。現在、海上にオフィスが1棟浮かんでおり、第三者に賃貸しているのですが、それを2階建てに立て替えて2階を自社で使うという発想です。海の上にどうやって事務所を作るかといえば浮かべたバージ（はしけ）の上に事務所を乗せるのです。つまり、実質は船、よって建築に関する役所の許認可もいらないし、固定資産税もかかりません。

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私の場合は特殊なのですが、この数年、大手企業を中心に自社ビルを売却し、リースバックし、必要なスペースだけ自社で使い、残りは第三者に貸す形に切り替えるケースが散見できます。何故か、といえばオフィスでの仕事の仕方が変わってしまったからです。

COVIDが背中を押したことは間違いありません。が、それと共にどこで仕事をしても一定の効率と効果を維持できるITインフラが進化したことは大きいでしょう。家で仕事をしているからちょっと気楽、と思ったら大間違いでノートパソコンのカメラで間接的に監視されています。会社からすれば事務所で仕事をしてもらうのに近い環境にあるとも言えます。よって会社によっては出社は週に1-2回でよい、とするケースはよく耳にするようになりました。この功罪については今日のテーマではないので触れません。

今日のテーマは商業不動産、特にオフィス市場の懸念であります。この数週間、金融市場の不安感が主題になっていますが、実を言うと私が一番恐れているのがオフィス市場の評価見直しなのです。

現在、多くのオフィスビルは企業が持つのではなく、REITのようなファンドや機関投資家が所有するケースが多くなりました。特にREITの場合、利益の9割以上を配当に回せば法人税がかからないメリットがあるため、儲けは配当で吐き出すのが主流です。その為、REIT自体が高配当となり、人気があるという背景があります。

ところが、オフィスも入居者がいればの話。特に新しいオフィスができると古い建物に入居していた企業が新しい方に移る傾向があるのでオフィスビルは時間軸と共に空室率が急激に上昇する潜在的問題点を抱えていました。そこにCOVIDとITの進化がさらに背中を押すことになります。企業ではオフィスリースの更新をしなかったり、規模縮小が相次ぎます。今まで3フロア借りていたけれど2フロアにする、といった話も私の周りからも複数聞こえてきています。