不動産を生業とする私がここまでどうにかやってこられたのは背伸びをしなかったからでしょうか？ここバンクーバーは不動産価格については1986年の万博からほぼ右肩上がりです。途中、一時的な調整期間を挟んだこともありますが、数年で回復しています。私がかつて開発した住宅も当初売り出し価格に比べて平均でも3－4倍になっています。私も不動産開発を続ければ成功していたのかもしれません。ですが、私は背伸びせず、手持ち不動産を主体に着実に歩を進めるような戦略を選びました。理由は不動産のBS（貸借対照表）とPL（損益計算書）に興味が湧いたからです。

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手持ちの不動産が2倍になったとしましょう。でもそれはPLにもBSにも基本的にヒットしません。普通はBS上では取得原価のままだからです。不動産を生業とするものはPLが最優先なのです。いくら、手持ち不動産が値上がりしようがそれがビジネスには直接的にはつながらないのです。

たとえば私どもの会社で所有する駐車場ビジネスは一番苦労したカテゴリーです。埋まらなくては一銭もお金を生まないのです。しかし、駐車場を埋めるのは東京と違い、そう簡単ではありません。また北米では昔は車は一人一台でしたが街の中心に住む人は一家に一台です。駐車場は余っています。それをどう克服するか、マーケティングの世界です。

幸い、160台強ある駐車場は月ぎめでほぼ埋まっています。何故かと言えば時間をかけて信用を勝ち取ったのです。特に注力したのがセキュリティ。当地では車上狙いは異様に多いのです。かつては私もずいぶんそれで泣かされました。が、今では設備を強靭化し簡単には破れない駐車場に仕立て上げ、監視カメラでもチェックを入れており改善を施したことで過去5年以上車上狙いの被害が無くなったのです。これは近隣で毎日のようにガラスが割られる状態と明白な差別化です。

商業不動産もそうです。賃料の近隣相場はネットで見ればわかりますが、正直、不動産会社や大家の都合でつけたリース料が並びます。それらは概ね大手企業が払えるレートなのです。私は違う発想をします。この場所でビジネスする個人事業者が店舗を構えればいくら儲かり、いくらの賃料を払えるかテナント目線で逆計算するのです。それが私が提示しているリース料です。

商業不動産はトリプルネットと称して基本賃料、運営費、固定資産税の三本立てで表示します。このうち、基本賃料だけはリース契約期間分は固定になりますが、運営費と固定資産税はその時々の相場になります。とすれば基本賃料こそがビジネスが生み出せる適性支払い余力でありここに注目するのです。残り二つはインフレなど経済状況次第ですからここはテナントさんに努力を促すという明白な仕組みを提示しています。おかげさまで2006年以来、ほとんどテナントの空きが出ません。

不動産の事業とはPL目線であり、これは黙って賃料が入るという生易しいものではなく、工夫に工夫を重ねた上での展開なのです。