「不動産投資」と検索をすると「不動産投資 やめとけ」「不動産投資 失敗」といった、ネガティブな内容の記事や書籍などが多く出てきます。
不動産投資において実際に収益をあげている人もいる中で、なぜこのようなネガティブな内容のコンテンツが多く出てくるのでしょうか？
そこでこの記事では「不動産投資はやめとけ」と言われる原因として考えられる、不動産投資の8大リスクについて詳しく解説し、あわせて7つのメリットもご紹介します。
どちらもよく理解したうえで、本当に不動産投資はやめておくべき投資なのかどうかを判断しましょう。
目次
不動産投資にまつわる不安の正体
不動産投資の8つのリスクと対策
不動産投資にまつわる不安の正体
なぜ「不動産投資はやめとけ」と言われるのでしょうか。
その原因として不動産投資にまつわる漠然とした不安が考えられます。
多くの人にとってFXや投資信託などの投資商品と比べると、実際にマンションなど物件を購入して運用する不動産投資は身近な存在ではありません。
そのせいか何となく「分からない」「危ない」「難しい」「失敗が怖い」などといったイメージが先行してしまうのです。
こうした知らないものへの漠然とした不安がネガティブな意見を駆り立てるのでしょう。
逆に「漠然」とした部分を掘り下げて、失敗の原因やデメリットとなり得るリスクを理解して対策を立てれば、不動産投資への不安は軽減できるとも言えるでしょう。
不動産投資の8つのリスクと対策
それでは、不動産投資の８つのリスクと失敗を防ぐための対策について解説していきます。
- 空室、滞納リスク
- 天災や事故などのリスク
- 金利上昇リスク
- 資金流動化リスク
- 不動産価格下落リスク
- デフレリスク
- 建物の老朽化リスク
- 手続きに手間がかかるリスク
空室、滞納リスク
不動産投資の主な収入は家賃収入なので、空室や家賃の滞納が発生してしまうと収入がゼロになります。
そのようなリスクへの対策は以下のとおりです。
- 需要が高い物件を選ぶ
- サブリース契約にする
- 家賃保証会社を付ける
ポイントとして物件選びの段階から、「利回り」や「物件価格」という要素だけではなく、需要が高く空室リスクの低い物件かどうかという視点で選ぶようにしましょう。
また、サブリース契約を結ぶと、サブリース業者が借主になるので空室時も家賃が入ってきます。
そして、入居者と賃貸借契約を結ぶ際に家賃保証会社をあいだに入れることで、仮に入居者が家賃を滞納したとしでも、保証会社が家賃の支払いを保証してくれます。
このように、物件選びをきちんと行いつつ、上記の対策をすることによって空室・滞納による失敗に対するリスクヘッジをすることが可能です。
地震や台風などによる災害リスク
マンションをはじめとする不動産は現物資産なので、地震や台風、大雨による浸水、そして事故に巻き込まれるリスクがあります。
そのための対策は、火災保険や地震保険に加入することです。
火災保険は「住まいの総合保険」と呼ばれる保険であり、あらゆる天災や事故の補償が可能です。
また、地震保険に加入することで、地震によって受けたダメージを補償することもできます。
ただし、補償範囲や支払う保険料などはよく考えて選ばないといけません。
行政のハザードマップなどで、地震などの自然災害リスクがどのくらいあるエリアなのかを調べ、保険料との費用対効果を考えた上で検討しましょう。
金利上昇リスク
不動産投資ローンを組んで投資用物件を購入する場合、金利が上昇すれば支払い額が増え、それに伴い収支も悪化するリスクがあります。
そのための対策は以下の2つです。
- 借入期間を短くする
- 固定金利を選ぶ
金利が上昇しても短期間で返済すればリスクは小さくなるので、借入期間を短くすることで対策できます。
ただ、借入期間を短くすれば月々の返済額は増えるので、収支バランスを考えながら設定しましょう。
また、変動金利ではなく固定金利にすることで、金利変動のリスクヘッジができます。
しかし、不動産投資ローンの固定金利商品を提供している金融機関は非常に少ないです。
また、変動型より固定型の方が金利は高いので、こちらもローン支払い額から収支シミュレーションをした上で判断しましょう。
資金流動化リスク
資産流動化リスクとは、簡単にいうと「売却しにくい」ということです。
不動産を売却するときは以下の手順になります。
- 不動産の査定
- 不動産会社と媒介契約締結
- 売却活動
- 申し込み&契約
- 引き渡し
一連の手続きには半年ほどかかることも少なくないので、対策として「売却のしやすさ」も加味して物件を選ぶという点を認識しておきましょう。
特に「変えられない要素」である立地は重要であり、たとえば「駅から近い物件」などは比較的流動性が高いといえるでしょう。
というのも、室内の設備・仕様などはリノベーションなどで変更できますが、立地に関しては変更しようがないからです。
そのため、好立地の物件を取得することこそが、資金流動化リスクに対する有効な策になるのです。
不動産価格下落リスク
不動産投資の主な目的は家賃収入ですが、将来的に売却することもあるかもしれません。
その際、不動産価格がなるべく下落しないよう、前項と同じ「立地が良い物件」を選びましょう。
要は、家賃収入を継続して得ることができ、売却時も値崩れしにくいような、首都圏では「東京23区・横浜・川崎エリア」などの賃貸需要が多い地域にある好立地の物件を選ぶべきであるということです。
これらのエリアは単身者も多いので、ワンルームマンションがおすすめです。
デフレリスク
デフレとは、お金の価値が上がり、物の値段が下がることです。
物の値段が下がるということは、不動産価格や家賃も連動して下落してしまう可能性があります。
そうなると、不動産売却時に売却金額でローンを完済できない可能性が高まり、その場合は手持ち資金を捻出する必要があります。
そのような事態になることも見越して、毎月の返済に対して現金に余裕を持たせておきましょう。
また、やはり前項と同じく、デフレ時も極力不動産価格が下落しにくい好立地の物件を選ぶべきです。
建物の老朽化リスク
不動産は現物資産なので、購入時点は新築であっても建物は経年劣化していき、基本的には築年数と共に売却額や家賃は下がっていきます。
そうなると不動産投資から得られる収入が下がってしまうので、その対策として定期的なメンテナンスや大規模修繕を行いましょう。
大切なのは、それらの修繕費用やメンテナンス費用もきちんと収支に組み込んでおき、いざというときに必要な修繕が行える収支計画にしておくことです。
手続きに手間がかかる
不動産投資は、売却手続きや賃貸借契約手続きなどに時間がかかりがちです。
その対策として、売買時は信頼のおける不動産会社をパートナーにし、売買手続きを上手く誘導してもらうことで手間を省きましょう。
また、優良な管理会社に物件運営を委託すればオーナーの手間はかかりませんし、確定申告も税理士に任せることで手間は省けます。
このように、不動産会社・管理会社・税理士などの、優良なビジネスパートナーをことも見つけることも不動産投資では重要です。
