昨日、都心・中古・ワンルームを複数戸まとめて購入する契約をしました。今回も「お金を借りる力」を最大限に活用し、銀行からの融資で、ほぼ全額を調達するつもりです。
ここ数年、都心の不動産価格はかなり上がっており、これからの不動産投資に懐疑的な見方をする人も増えていますが、私はまだ購入を続けるつもりです。
それには、3つの理由があります。
理由1 借り入れコストの低下による金利差の享受
価格の上昇によって、賃貸利回り（年間の家賃を購入金額で割ったもの）は低下していますが、借入金利も低下してきています。お金を借りて購入する場合、賃貸利回りではなく、金利差（イールドギャップ）がポイントになります。例えば、
A.賃貸利回り7％の物件を、借入金利4％で購入する
B.賃貸利回り4％の物件を、借入金利1％で購入する
という2つのケースは、お金を借りて投資する人にとっては同じ経済効果があります（経費・税金など細かい違いはあります）。低金利が続き、この金利差がさらに拡大する可能性もあります。もし、金利差が今のままとしても、例えば金利差3％あれば、1億円の借入で年間300万円の収益が「お金を借りる力」を使ってマネタイズできるのです。
理由2 不動産の相対的な魅力アップ
金利が下がれば、金融商品の収益性は低下します。既に日本の10年国債の金利はマイナスとなっており、債券のような金融商品ではリターンが得られないと判断した機関投資家の資金が不動産市場に流れ込んできています。
個人投資家も同様です。金融商品では十分なリターンが得られないということを理解した賢明な投資家が、国内の不動産市場に資金をシフトさせているのです。
その中でも都心・中古・ワンルームは、99％以上の入居率で、4％以上のリターンが得られますから、リスクは限定されています。古くなったら価値が下がるのではないかという見方もありますが、過去のデータを見ると必ずしも経年劣化で価格が下がり続けるとは限りません。実際、過去に購入した物件は、古くなっているにもかかわらず価格は上昇しています。
