目次
3,000万円の特別控除を受けるための条件
10年以上所有しているなら「10年超所有軽減税率の特例」も併用可
3,000万円の特別控除を受けるための条件
前述したとおり、3,000万円の特別控除はマイホームの流通性を高めるための政策です。その観点から、この特例の適用を受けるためには以下のような条件が定められています。
（1）自分が住んでいる家屋、あるいは家屋とともにその敷地や借地権を売却したこと
前述したとおり、以前に自分が住んでいた家屋や敷地、借地権についても、住まなくなったときから3年後の12月31日までに売却した場合は適用されます。
また、家屋を取り壊して敷地を売却した場合も、以下の条件を満たす場合は適用されます。
- 家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約が締結されたこと
- 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却が完了したこと
- 家屋を取り壊してから譲渡契約の締結日までの間、その敷地が他の用途に使用されていないこと
なお、災害によって家屋が滅失した場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すればこの特例の適用を受けることができます。
（2）他の特例の適用を受けていないこと
既に一定の優遇措置を受けている場合は、3,000万円の特別控除を併用することは認められていません。そのため、以下の条件が定められています。
- 売却した年の前年及び前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失の特例の適用を受けていないこと
- 売却した年、その前年及び前々年に、マイホームの買換え・交換の特例の適用を受けていないこと
- その他、売却した家屋や敷地について併用不可とされている他の特例の適用を受けていないこと
（3）売主と買主が一定の特別な関係でないこと
特別な関係とは、夫婦や親子、その他生計を一にする親族、売却後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特別な関係にある法人（売主や以上の親族等を代表者とする会社など）です。
一方、以下の場合にはこの特例を適用することは認められていません。
（1）売主がこの特例を受けることだけを目的としてその家屋に入居した場合
この特例はマイホームの所有期間の長短を問わず適用されますが、このような目的が認められる場合は適用が除外されます。
（2）一時的な目的のために入居した場合
マイホームを新築する間だけ仮住まいとして使用した家屋などにはこの特例は適用されません。
（3）趣味や娯楽、保養を主な目的として所有している家屋
別荘などは適用除外とされています。この特例はあくまでも日常的に居住するマイホームが対象です。
10年以上所有しているなら「10年超所有軽減税率の特例」も併用可
マイホームを売却したときの特例には3,000万円の特別控除の他にもいくつかあります。基本的には併用は認められていませんが、「10年超所有軽減税率の特例」は併用が認められています。
10年超所有軽減税率の特例とは、居住用財産を売却したときに、その家屋や敷地を10年超所有している場合は譲渡所得税の税率が軽減されるものです。
10年超所有軽減税率の特例が適用される場合は、譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が14.21％に軽減されます。
例えばマイホームの売却価格7,000万円、取得費3,242万円、譲渡費用300万円のケースで、所有期間が10年を超える場合であれば、3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例が併用されることで譲渡所得税は以下のようになります。
7,000万円－（3,242万円＋300万円）－3,000万円＝458万円
458万円×14.21％＝650,818円
仮に10年超所有軽減税率の特例を適用せず、税率20.315％で計算すると譲渡所得税額は930,427円となります。
10年超所有軽減税率の特例を併用することで譲渡所得税額が30万円近く軽減されます。節税効果が高いので、条件を満たす場合は忘れずに適用を受けるようにしましょう。
なお、10年超所有軽減税率の特例にも以下のような適用条件が定められています。
- 自分が住んでいる家屋、あるいは家屋とともにその敷地を売却したこと
以前に住んでいた家屋や敷地、家屋を取り壊した場合、災害で家屋が滅失した場合については3,000万円の特別控除と同様の適用条件があります。 - 売却した年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がいずれも10年を超えていること
- 売却した年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売却した家屋及び敷地について3,000万円の特別控除以外の特例の適用をうけていないこと
- 夫婦や親子など特別な関係がある人に対する売却でないこと
