ライフスタイルの変化に伴い、所有マンションの売却を検討することはごく自然なことかもしれません。大きな買い物だっただけに、売却するならば可能なかぎり良い条件で、かつスピーディーに売却したいと思うものです。できるだけ好条件で売却するためのベストなタイミングはいつなのでしょうか。
目次
マンション売却はタイミングが大切
マンション売却のタイミングを判断するポイント
・引っ越しが多い時期かどうか
・大規模修繕のタイミング
・税制度や住宅ローンの利率が変わるタイミング
・周辺環境の変化
マンション売却はタイミングが大切
マンションを売却する際に最も重要視するポイントと言えば、やはり売却価格ではないでしょうか。できるだけ高値で売るためには、最適なタイミングや時期があると言われています。当然、マンション購入の需要が高い時期は高値がつきやすいため、売り時だと言えます。
しかし、間取りや築年数、立地、周辺環境など、マンションによって売却金額は異なるものです。市場全体の傾向や需給バランスだけでなく、さまざまな要素を考慮しながら、総合的に判断して売却のタイミングを見極めることが肝心でしょう。
マンション売却のタイミングを判断するポイント
売却の時期を考える際、以下のポイントをふまえてみましょう。
引っ越しが多い時期かどうか
売買物件に限らず、住宅の取引が1年で最も多く行われるのは3月、そして4月です。転勤や入学シーズンであるこの時期は、近年引っ越し業者の予約がなかなか取れない場合もあるほどです。
下記は、日本国内の市区町村間で住所が変わった、「転入の届出」を行った移動者（日本人及び外国人）の数を表した総務省のデータです。
また移動人数ほどの差はありませんが、首都圏の中古マンションの成約件数も3月がもっとも多くなっています。
ファミリー向けのマンションの場合、購入者は子どものいる世帯が中心となるでしょう。そのため、子どもが進学するタイミングに合わせて購入を決める人は少なくありません。また、新しい年を新居で迎えたいという人も多く、年末に向けて取引が行われるとも言われます。売却する際、まずは需要が増える時期を意識するようにしましょう。
一般的に売却をしようと考えてから買主を見つけて契約し、物件を引き渡すまでは3ヶ月〜半年くらいかかります。3月に引き渡しを完了させたいと考えるならば、10月には不動産会社に相談を始めるのがいいでしょう。
大規模修繕のタイミング
築15年前後を境に、マンションでは共用部分の大規模修繕工事が実施されます。
大規模修繕は12～15年前後の周期で行われます。大規模修繕が行われている最中の売り出しは、外観が資材で覆われていて見えづらいなど、買い手がマンション全体のイメージを抱きにくいものです。
そのため大規模修繕の工事中よりも、修繕時期を避けて売却した方がよいでしょう。
なお、大規模修繕後も売却のタイミングとしてはよいと言われています。外壁やエレベータなどが綺麗になるため、買主への印象はよくなると考えられます。
税制度や住宅ローンの利率が変わるタイミング
税制や住宅ローンの利率の変化が売買に有利に働くかどうかは、必ず確認したいポイントです。
マンション売却時点での物件の所有期間によって、税率が大きく変わります。
譲渡した年の1月1日現在において、不動産の所有期間が5年を超えているならば「長期譲渡所得」となり、税率は15.315％（住民税を合わせると20.315%）となります（2037年まで復興特別所得税として所得税の2.1%相当の0.315％がかかります）。
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下ならば「短期譲渡所得」となり、税率は30.63％（住民税を合わせると39.63%）となります（2037年まで復興特別所得税として所得税の2.1%相当の0.63％がかかります）。
税率が大きく異なるため、所有してから5年程度経過しているなら、税率が変わるタイミングを確認しておきましょう。ただ、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用すれば、利益の3,000万円までであれば非課税になるので、5年以内に売却する人もいます。
またほとんどのマンション購入者は、購入資金を住宅ローンで資金組みします。近年の住宅ローンは超低金利で、住宅の取得には有利な状況が長く続いています。短期間で急激に利率が上がることは考えづらいですが、先々のことは誰にもわかりません。ニュースなどをこまめにチェックし、住宅ローンの利率についてアンテナを張っておくとよいでしょう。
周辺環境の変化
多くの場合、マンション購入は買い手が住居として利用することを目的としています。そのため周辺環境が改善する可能性がある場合には、売却を有利に進めることが期待できます。
たとえば近隣に新しい駅ができたり、大型スーパーの開店などの情報があったりする場合です。反対に、墓地などができる予定があったり、大規模な工事がすぐ近くで始まったりする場合は、売却がマイナスに働く可能性もありえます。マンション周辺の情報はこまめに収集しておきましょう。
