目次
自己資金の内訳
　・不動産仲介会社への仲介手数料
　・ローン申し込み時の事務手数料や保証料
　・印紙税
　・不動産登記費用
自己資金がなくても不動産投資はできる？

自己資金の内訳

購入時にかかる費用には、下記のようなものがあります。

不動産仲介会社への仲介手数料

不動産を売りたい人がいて、その物件を購入希望者に仲介する不動産会社から購入する場合、仲介手数料がかかります。たとえば2,000万円の物件を購入するとしたら、法律で定められている上限の仲介手数料でいうと、726,000円（税込）が仲介手数料としてかかります（物件価格の3% + 6万円、税金）。

不動産会社が直接売主となり仲介手数料がかからない例としてRENOSYを紹介しましたが、新築物件を購入する場合も、不動産会社から直接購入することとなり、仲介手数料を支払う必要はありません。

ローン申し込み時の事務手数料や保証料

ローンを申し込む際の手続きに対して支払うのが事務手数料です。金融機関や借入金額によって金額が異なります。

また、不動産投資ローンは金融機関にとっては多額の金額を貸し出すことになるため、万が一借り手が返済できなくなった場合に備えて、返済を肩代わりしてもらう保証会社を立てるケースが少なくありません。借入時に一括で支払う方法や、毎月の返済額に組み入れて支払う方法があります。なお保証料を不要としている会社もあります。

印紙税

不動産の売買契約書やローン借入れのための金銭消費貸借契約書といった文書は印紙税法で定められた「課税文書」に該当します。課税文書に対して印紙税が課税され、その税額は契約書の記載金額によって決定します。

不動産登記費用

不動産を購入すると登記する必要があります。不動産登記費用は、大きく分けて登録免許税と司法書士への報酬の2つがあります。登録免許税は不動産登記を申請する際にかかる税金のことで、司法書士への報酬は登記申請などの事務手続きの手数料として支払われます。

ほかにも、「固定資産税や都市計画税などの清算金」「管理費・修繕積立金の清算金」なども諸費用に含まれます。

一棟アパート投資（アパート経営）を考えている場合は、所有している土地を活用するかどうかによっても必要となる自己資金がかわってきます。すでに所有している土地にアパートを建てる場合は建物分のみの金額に対して、土地と建物を一緒に購入する場合は両方合わせた金額に対しての頭金や諸費用が必要です。

自己資金がなくても不動産投資はできる？

たとえば数千万円の物件を購入する場合、頭金や諸費用の金額だけでも数十万〜数百万円は必要です。手元の現金に余裕がない場合は、不動産投資をあきらめなければならないのでしょうか。

結論としては、自己資金をほぼかけないで、不動産投資ローンの融資のみに頼って不動産投資を始めることは可能です。不動産を購入する際の借入れは購入予定の不動産自体を担保にできるため、審査さえ通ればローンを借入れる金融機関が頭金なしで融資してくれる可能性があります。不動産の購入全額に対して融資がおりることをフルローンと言います。

さらに物件購入費用以外の先ほど述べた諸費用もローンに含めることも可能です。手持ちの現金がないという場合には、数万円から始めることも不可能ではありません。

しかし、フルローンや、諸費用も含めて借入れるオーバーローンの場合に、月々の返済金額がいくらになるのかは、きちんと把握しておく必要があります。

不動産投資は、安定した家賃収入が得られないとなると、収支のバランスが崩れて自己負担が増えてしまいます。フルローンやオーバーローンで物件を購入する際は、収支設計や年間の家賃収入等をふまえて、自分の投資計画に合っているかを検討するようにしましょう。

キャッシュフローが大きくマイナスとなり、日々の生活に困窮するようなことがあっては本末転倒です。