マンション売却後は確定申告が必要！ 必要書類や注意点まとめ

目次
【利益が出た場合】マンション売却時の確定申告
　・譲渡所得税の税率
　・3,000万円の特別控除
　・特定居住用財産の買換え特例
【損失が出た場合】マンション売却時の確定申告
　・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除
　・買い換え時の損益通算と繰越控除

【利益が出た場合】マンション売却時の確定申告

マンション売却時に行う確定申告では、利益の出た場合と損失があった場合、それぞれ申告する内容が異なります。まずは利益が出たパターンの税率や、特別控除について解説します。

譲渡所得税の税率

マンション売却時に利益（譲渡所得）が出た場合は「譲渡所得税」を納めることになります。

譲渡所得税は、上述した譲渡所得に税率を掛けます。ただし、不動産の所有期間によって税率が異なるので注意しましょう。マンションを売却した年の1月1日時点で所有期間を算出します。

所有期間5年以下は39.63％（短期譲渡所得）、5年超だと20.315％（長期譲渡所得）の税率です。また10年を超える場合は、要件を満たせば以下のような軽減税率の適用も受けられます。

上記の税率を掛けて譲渡所得税を算出し、確定申告することで納税します。

3,000万円の特別控除

ただ自宅の売却であれば、条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用できます。この特別控除は、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除が受けられる制度です。つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得はゼロ円になり税金もかかりません。

この特別控除を受ける条件は、売却した物件を自己居住用として使っていたことや、買い手との関係が親子や夫婦など特別な間柄でないこと。そして過去2年間（売却した日によって3年間の場合あり）に同様の特例を受けていないことなど。上述した国税庁のサイトで、特例を受けられるかを判別してくれるので利用してみるとよいでしょう。

特定居住用財産の買換え特例

ほかにも「特定居住用財産の買換え特例」という税制優遇があります。この特例は、マンションを売却した後、住み替えるための不動産を購入した場合に適用されます。つまり住宅の買い換え時に利用できる特例です。

特例を受ける条件は、居住していたマンションの売却額が1億円以下であることや、所有期間が10年超、居住期間が10年以上であること。そして床面積が50平方メートル以上で、築年数25年以内または耐震住宅であることなどです。

ただこの特例は税金を繰り延べるだけの特例であり、税金を帳消しにするわけではありません。なお買換え特例と、前項の3,000万円の特別控除は併用できない点には注意しましょう。

【損失が出た場合】マンション売却時の確定申告

次に譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になるときの確定申告について解説します。上述の通り譲渡損失が発生する場合に確定申告は不要です。ただ以下の特例を利用できるときは、確定申告した方がよいでしょう。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」を受けられる条件は、まず売却するマンションの所有期間が5年超であること。そして売買契約の締結前日までの段階で、残りの住宅ローンが10年以上残っていることなどです。

この特例は譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算できます。また合計所得が3,000万円以下の年度なら、譲渡の翌年以降、最大で3年間繰り越せます。

例えば譲渡損失が800万円発生し、その年の給与所得が600万円だった場合、損益通算することで、この年の給与所得はゼロになるということ。つまり給与所得に対しての税金は発生しません。さらに控除しきれなかった200万円は翌年に繰り延べして控除できます。

買い換え時の損益通算と繰越控除

損失が出た場合に適用される特例として、もうひとつ「買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」があります。特例の内容自体は前項の「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」と同じです。

特例を受ける条件は、売却済みのマンションを5年超所有していたこと。また購入した不動産の延床面積が50平方メートル以上であること。そして購入した年の大晦日の時点で、ローンが10年以上残っていることなどです。

確定申告書と併せて「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」、売却したマンションの売買契約書や住民票の除票、また買い換えた不動産の登記事項証明書、売買契約書、住宅ローンの残高証明書などが必要になります。