マンションを売却する際、消費税が課税されるかどうかご存知でしょうか。マンションは売却額が高額になるので、課税されるか否かは売却前に知っておきたいものです。結論から言うと、個人でマンションを売却するときは、土地・建物に消費税はかかりません。

しかし売却に伴う諸費用には消費税がかかるので注意しましょう。この記事では、マンション売却によって発生する消費税について、課税対象と注意すべきポイントをまとめました。

目次
マンション売却に消費税はかかる？
マンション売却で消費税がかかる諸費用とは
　・不動産会社への仲介手数料
　・司法書士への手数料
　・住宅ローンの返済手数料

マンション売却に消費税はかかる？

冒頭のように、個人がマンションを売却するなら土地・建物に消費税はかかりません。仮に個人が不動産会社に仲介を依頼しても、同じく土地・建物に消費税はかかりません。あくまで個人が「売主」であり、不動産会社は「仲介人」にすぎないからです。

しかし「事業者（法人など）」が売主なら、建物にだけ消費税はかかります。土地は非課税の取引に区分されますので売主が誰であれ消費税はかからないのです。

マンション売却で消費税がかかる諸費用とは

次にマンション売却時に課税対象である、マンション売却時の諸費用について解説します。上述したように、売主に関係なく以下諸費用には消費税が課税されるので注意しましょう。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 司法書士への手数料
  • 住宅ローンの返済手数料

不動産会社への仲介手数料

不動産会社が売主の代わりに行う売却活動（広告宣伝や内覧の案内、契約などに対するサポートなど）は、事業者が提供するサービスとみなされ、課税対象となります。仲介手数料の上限額は決まっており、計算式は以下の通りです。

【不動産の仲介手数料の上限】

  • 売買価格200万円以下：売買価格×5％＋消費税
  • 売買価格200万円超～400万円以下：（売買価格×4％＋2万円）＋消費税
  • 売買価格400万円超：（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

例えば売買価格が3,000万円であれば、「3,000万円×3％＋6万円＝96万円」に消費税が加わり、105.6万円が税込みの仲介手数料です。

このようにマンションを高値で売却するほど、仲介手数料や消費税も高くなるという仕組みです。上記はあくまで「上限額」なので、それ以下の金額であればいくらでも構いません。不動産会社との交渉次第では、提示された金額から値引きも可能です。

手数料が安くなればその分だけ消費税も減らせるため、少しでも手元に残るお金を残したい方は、仲介の契約をする前に不動産会社に交渉するのもよいでしょう。ただ仲介手数料を上限いっぱいに設定している不動産会社は、値引きしないケースが多いです。

司法書士への手数料

マンションの売却時、抵当権（住宅ローンが支払えなかったときのため金融機関などが物件を担保にとる権利）の抹消や、土地の名義の変更など登記に関わる手続きは、売主の代理人として司法書士に依頼するのが一般的です。

不動産会社と同様、司法書士も事業としてサービスを提供しているので、司法書士へ支払う費用は消費税の課税対象です。

司法書士へ支払う費用は、「実費（登録免許税など）＋司法書士への報酬（手数料）」で構成されており、実費部分に消費税はかからず、司法書士へ支払う報酬部分にのみ消費税がかかります。

一般的には不動産会社が司法書士を斡旋してくれるため、自分で探す必要はありません。また金額に関しては、事前に不動産会社から見積もりが提示されます。

住宅ローンの返済手数料

売却したいマンションに、住宅ローンの残債がある場合は、完済してから売却する必要があります。その際は抵当権を外すため、残額を一括で「繰り上げ返済」する必要が出てくるのです。金融機関やローン会社によって変わりますが、繰り上げ返済には手数料がかかることが多いでしょう。

契約しているプランや手続き方法によって手数料額が変わってくるので、事前に金融機関へ確認することをおすすめします。この手数料も課税対象となるため、手数料＋消費税を支払う必要があります。