マンションを売却する際にはさまざまな税金がかかります。税金の額も決して少なくなく、制度も複雑なため少々面倒に感じる方もいるかもしれません。しかし、売却時の状況によっては税金がかからないケースもあり、税金がかかる場合でも税制特例によって負担を減らすことも可能です。そこで今回は、マンション売却で税金がかかる場合、かからなくなる税制特例を紹介します。税金の発生条件や税制特例をきちんと把握していないと税制メリットを受け損なうこともありますので、参考にしてみてください。

目次
マンション売却でかかる税金とは
　・譲渡で収益が出たときにかかる税金
　・手続きで発生する税金
マンション売却で税金がかからない場合とは

マンション売却でかかる税金とは

マンションを売却する際にかかる税金は以下の通りです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 消費税

マンション売却の際には必ず税金がかかるというわけではありません。利益が出た場合と出ない場合でかかる税金が異なります。

譲渡で収益が出たときにかかる税金

マンション売却で利益を得たときにかかる税金は以下の通りです。

所得税

マンションなど不動産を売却して得た所得を「譲渡所得」と言います。譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益（＝譲渡所得）に対してかかる税金のこと。所得税と住民税が対象となります。

譲渡所得は、マンションの売却金額とは異なります。
売却金額からマンションの購入価格や購入時、売却時に発生した費用を差し引きます。詳細は後述します。

税率は、マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超える期間所有していた場合（長期所有）は15%、5年以下の場合（短期所有）は30%です。

さらに、所有している期間が売却年の1月1日時点で10年を超えていると、長期譲渡所得の税額よりも低い税率で計算する「軽減税率の特例」を受けることができます（特例を受けるための要件があります）。この特例では、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に対しては所得税10％、課税譲渡所得6,000万円超の部分に対しては所得税15％となります。

サラリーマンであれば会社で毎年年末調整を行い、それで必要な手続きは完了しますが、家を売却した際には別途確定申告が必要となります。

住民税

住民税もマンションの譲渡所得に対して課せられます。長期所有の税率は5%、短期所有は9%の税率となります。

軽減税率の特例を受けられる場合は、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に対して4%、課税譲渡所得6,000万円超の部分に対して5%となります。

給与所得者は、6月から翌年の5月までの12回に分けて、毎月の給与から天引きされます。給与所得者以外は、年4回（通常は、6月、8月、10月、翌年の1月）に分けて納付します。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源を確保するための税金のことで、所得税額の2.1％が税額です。譲渡所得の2.1%ではありませんのでご注意ください。譲渡所得税同様に確定申告時に支払います。

所得税、住民税、復興特別所得税の税率を一覧にすると以下の通りとなります。

なお、通常の所得税・住民税と税率が異なることもあり、譲渡所得に対してかかる所得税と住民税を「譲渡税」と呼ぶことがありますが、これは税法上の名称ではありません。

項目所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得
（所有期間5年以下）		30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得
（所有期間5年超）		15%5%0.32%20.315%
軽減税率の特例
（所有期間10年超）		10%（課税譲渡所得6,000万円以下）4％0.21%14.21％
15%（課税譲渡所得6,000万円超）5%0.32%20.32%

手続きで発生する税金

また、マンション売却の手続き時に発生する税金は以下の通りです。

登録免許税

売却するマンションに住宅ローンの残債がある場合、ローンを完済し、売主は抵当権抹消登記の手続きを行わなければなりません。

抵当権抹消登記とは、土地や建物についている抵当権を外す登記のことで、売主の責任と負担で行います。抵当権は、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されないため、自分で手続きを行うか、または司法書士に手続きを依頼する必要があります。

このときに発生する登録免許税は不動産の数×1,000円です。それに加えて司法書士への報酬（1万～2万円程度）がかかります。なお登記簿の住所と売主の現住所が異なる場合には住所変更登記も必要となります。この場合も登録免許税として不動産の数×1,000円と司法書士への報酬（1万～2万円程度）がかかります。

印紙税

マンション売却の際、買主との間で取り交わす不動産売買契約書に収入印紙を貼付します。

印紙税は下記の表の通りです。

契約書に記載された金額印紙税
100万円を超え500万円以下のもの2,000円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円
1千万円を超え5千万円以下のもの2万円
5千万円を超え1億円以下のもの6万円

仲介手数料等にかかる消費税

仲介手数料や司法書士に手続きを依頼した際の料金など、サービスの提供を受ける場合は消費税がかかります。印紙税や登録免許税などの税金以外には消費税がかかると考えておくと良いでしょう。

マンション売却で税金がかからない場合とは

ここまで、マンション売却時にかかる税金について説明してきましたが、売った価格よりも買った価格の方が高ければ、つまり譲渡所得がマイナスになれば、税金はかかりません。

ただ税金がかからないからといって何もしないでいいかというと、確定申告する事が必要です。また申告をすることで、納めた税金が戻ってくる特例「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります（一定の要件あり）。

一定の要件を満たせば、譲渡所得がマイナスになったその損失分は、その年の給与所得やその他の事業所得など「他の所得からマイナス」することができます（損益通算と言います）。一度損益通算を行っても損失分を控除しきれなかった譲渡損失があれば、売却したの年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。ぜひ確定申告をしましょう。