目次
新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
新築ワンルームマンション投資を成功させるポイント
新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
ここでは新築ワンルームマンションならではの、メリットとデメリットをご紹介します。
メリット
新築ワンルームマンション投資には、以下4つのメリットがあります。
- 入居者がつきやすいため空室リスクを低く抑えられる
- 評価額が高いのでローンを組みやすい
- 設備が最新なので修繕費が不要
- 流動性が高く売却しやすい
新築のワンルームマンションは人気が高いため、比較的借主を見つけやすいでしょう。
ご自身で賃貸物件を探す場合を想定してみてください。
同じような家賃・立地なら、設備が古く、トイレ・バスが一体になっている物件より、新築で設備も新しい部屋に住みたいと思うのではないでしょうか。
住宅ローン同様、新築物件のほうが物件評価額は高く、ローン審査も通りやすいです。
新築であればメンテナンスも不要ですし、いずれ売却に出すときも築年数が浅い分、有利に働くでしょう。
ワンルームマンションは、利回りが低く、月々の収支が赤字の場合もあります。
よって家賃収入（インカムゲイン）だけではなく、いずれ売却した際に得られる売却益（キャピタルゲイン）もあわせて考えるべきでしょう。
売却益を見据えた場合、新築ワンルームマンションの流動性は大きな武器です。
適切な物件を選べば、新築ワンルームマンション投資で儲けることは十分可能と言えるでしょう。
デメリット
一方で新築ワンルームマンション投資には、以下4つのデメリットもあります。
- 物件購入価格が高く、売却価格は下落しやすい
- データがないため、将来のリスク予測を立てづらい
- 中古物件や一棟物件に比べると利回りが低い
- 節税効果は限定的（平均的な収入の会社員の場合）
最大のデメリットは、物件価格が高い割に価値が下落しやすい点です。
もちろん、どれほど下落するかは物件によって異なりますし、上がる場合もあります。
したがって、先ほどメリットに挙げた売却益（キャピタルゲイン）を得るためには、できる限り物件価格の下落率が低い優良物件を選ぶ必要があります。
また新築物件の場合は、「過去の入居率データを参考にする」といった対策が取れません。
新築後、数年間は集客しやすいと言われていますが、実際の入居率は運用を始めてみなければわかりません。
そのため物件選びは、なおのこと慎重に行う必要があります。
家賃収入だけではなく売却益まで含めてトータルで利回りを良くするためには、新築の中でも特に条件が良い物件を選ばなければなりません。
「新築だし、簡単に客付けできるだろう」という安易な考えは禁物です。
上記のデメリットを踏まえた上で、投資を成功させるポイントを見ていきましょう。
新築ワンルームマンション投資を成功させるポイント
新築ワンルームマンション投資は物件価格が高い上に、利回りが低いというデメリットがあります。
そのため「新築」という点のみに焦点を当てて物件を選んでしまうと、安定した家賃収入を得るのは難しいでしょう。
ではどうすれば、新築ワンルームマンション投資で儲けを出せるのでしょうか。
成功させるためのポイントは、以下の3つです。
- 全てのリスクに対し、事前に対策を講じておく
- 「新築」や「利回り」という点だけで判断せず、物件選びは慎重に行う
- 信頼できる不動産会社・管理会社を見つけておく
新築ワンルームマンション投資を成功させるには、リスクやデメリットに対して事前に対策を講じておくことが重要です。
例えば「物件価格が高く、下落しやすい」というデメリット。
物件価格がすぐに落ちると、資産価値よりもローン残債のほうが多い、オーバーローン状態になりやすくなります。
対策としては頭金を入れ、ローン比率を引き下げることができます。
頭金を用意するのが難しい場合は、資産価値が下落しにくい立地の物件を探しましょう。
物件を選ぶ際は、表面利回りや新築ならではの設備面の新しさなど、わかりやすい利点ばかりを見てしまいがちです。
しかし、まだ誰も住んだことのない新築の場合、表面利回りは机上の空論であり、参考程度にしかなりません。
また、どれだけきれいな新築物件でも、築1年も経てば中古物件になります。
こうした机上の空論や新築という期間限定のメリットだけでは、長期の収益性は測れません。
よって、表面的な利点にとらわれず、長期の視点で収益になる物件を選ぶことが大切です。
こうした「物件選び」で頼りになるのが、物件の情報を持っている不動産会社です。
購入を希望する地域に精通しており、良い物件の情報を持っている不動産会社を見つけ、物件選びのサポートをしてもらいましょう。
物件は、購入して終わりではありません。
購入後にも定期的なメンテナンスや入居者対応などといった「管理」が必要になるため、物件管理や賃貸管理のノウハウも持っている不動産会社を見つけてください。
ご自身でリスクを把握し、対策することは非常に重要です。
しかし、物件探しや管理などは、個人の力だけでは限界があります。
プロの力を有効に活用することも、運用成功のカギになるでしょう。
