不動産投資ローンを利用できない人は？
次に、不動産投資ローンを利用できないケースについても知っておきましょう。結論から申し上げると、信用情報に問題がある人はローンを組むのが厳しくなります。
さらに、年収は500万円前後が、不動産投資ローンを組むボーダーラインといわれています。これらの点について詳しく解説していきます。
信用情報に問題がある場合は厳しい
信用情報とは、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターなどの機関がストックしている、クレジットカードやローンなどの申込・請求・返済状況の履歴のことです。
「口座にお金を入れ忘れていた」などの理由で、携帯電話代や車のローンなどの返済期日に引き落としが行われなかったケースは起こりうることでしょう。こういった「支払い遅延」の履歴などは、利用・返済情報として上記機関に記録されています。たとえば、クレジットカード利用額の返済を３カ月延滞していたなどの履歴が多数残っていた場合、審査が否決になる可能性は高くなります。
もし信用情報に複数の延滞履歴などがある場合は、履歴が消えない限りローンを組むのは難しくなります。これら信用情報の履歴が残っている期間の目安は5年前後ですが、機関や種類によって履歴が残る期間は異なるため注意が必要です。
年収500万円がボーダーライン
金融機関にもよりますが、上述したように年収500万円がボーダーラインと言われています。
もちろん、500万円未満の方も不動産投資ローンを組むことは可能なケースもありますが、その際は以下のポイントを把握しておきましょう。
- 複数の金融機関にアプローチ
- 自己資金を増やして審査を受ける
複数の金融機関にアプローチ
まずは、複数の金融機関にアプローチすることです。
特に、メガバンクをはじめとした大手銀行ほど審査が厳しい傾向があるので、地方銀行や信用金庫、ノンバンク、日本政策金融公庫など、さまざまな審査基準を持つ金融機関にアプローチすることをおすすめします。
自己資金を増やして審査を受ける
そもそも、なぜ年収が低いとローン審査に通りにくくなるのでしょうか。これには、返済比率（年収に対する返済額の割合）が関係しています。返済比率の高い人ほど返済が滞りやすいというデータがあるため、年収に対して返済額が高すぎると金融機関側が判断した場合、融資不可となってしまうのです。そのため、自己資金を増やし頭金として投入し、返済比率を下げることでローン審査に通りやすくなります。
ただし、自己資金が増えるほど、上述したレバレッジ効果が薄れる点は認識しておきましょう。
借入までの流れ
ここからは、実際に不動産投資ローンを組むまでの流れを解説します。
- 事前審査
- 事前審査承認
- 本審査込み
- 本審査承認
- 金銭消費貸借契約
- 融資実行
事前審査
まずは事前審査を行います。事前審査はオンラインのみで完結する金融機関もありますが、事前審査の段階から対面で行うケースもあります。
また、実際に不動産を購入する際には、不動産投資ローンの事前審査に通っていることが売買契約を結ぶ条件の一つになるケースが多いようです。そのため、物件とまずは事前審査が通る金融機関を探す必要があるのです。
本審査
事前審査にて承認された後、本審査に進みます。基本的に、事前審査は支店ベースでの承認となり、本審査の審査は本店ベースの承認となります。
事前審査で承認を得ていても、本審査で否決となるというケースは、少ないですがゼロではありません。特に事前審査から本審査の間にローンの延滞などが発生すると、否決と判断されることがあります。この期間は支払い遅延を起こさないよう、細心の注意を払う必要があります。
金銭消費貸借契約～融資実行
本審査の承認がおりたら、「金銭消費貸借契約」を結びます。金銭消費貸借契約とは、ローンの本契約のことを指します。そして、物件の引渡し日に融資が実行され、融資金と引き換えに物件の引渡しを受けるという流れとなります。
