40代で家を買うのは遅過ぎるのか？住宅ローンを組むときのポイントは？

「40歳を過ぎたいま、家を買うのは遅いのだろうか」――。そんな悩みを持つ人もいるかもしれないが、40代でのマイホーム取得は決して遅くはない。住宅ローンは45歳までなら最長35年返済が利用できる場合が多く、たとえ40代後半でも返済期間は若干短くはなるが家を買うことは可能だ。

家を買う人の平均年齢は40歳前後

まずは、実際のところ皆さんが何歳の時点でマイホームを取得しているのか、2つのデータから紹介しよう。

初めて住宅を取得する一次取得者の世帯主の年齢は、注文住宅が39.5歳、分譲戸建住宅（建売住宅）が37.4歳、分譲マンションが39.5歳で、中古戸建住宅が42.9歳、中古マンションが44.2歳となっている（国土交通省の『平成29年度住宅市場動向調査』）。

また、住宅金融支援機構の『2017年度フラット35利用者調査』では、注文住宅が42.4歳、建売住宅が39.0歳、新築マンションが42.7歳、中古戸建が42.2歳、中古マンションが41.5歳となっている。

つまり、住宅を取得する人たちの平均年齢は30代後半から40代前半で、特に中古住宅の取得者は40代が中心になっている。データ上では40歳を過ぎてしまったからといって、決して遅くはないということが分かる。

住宅ローンは45歳までなら最長35年返済まで可能な場合が多い

気になるのは、40歳を過ぎれば年齢的に住宅ローンを組みにくくなるのではないか、退職後にローンを払えるか、といったことだろう。

その点も問題はない。民間の住宅ローンの多くは、年齢の規定が設けられている。あるメガバンクでは、融資申し込み時の年齢が満20歳以上71歳未満で、完済時の年齢が満81歳未満としている。ほとんどの金融機関がこれに準じる内容なので、40代であれば年齢的には住宅ローンを組むことは可能だ。

満81歳までに完済が条件だと、45歳までは住宅ローンの最長返済期間である35年返済が利用できる。40代後半だと利用できる返済期間が若干短くなるが、それでも49歳でも31年返済を選択できる。これが50歳になると30年返済まで、55歳だと25年返済と利用できる返済期間が短くなる。

住宅ローンは、返済期間が長くなるほど毎月の返済額が少なくて済む。たとえば、借入額3,000万円、固定金利1％でボーナス返済なしとすれば、返済期間35年なら毎月返済額は8万4,685円だが、30年だと9万6,491円に、25年だと11万3,061円、そして20年だと13万7,968円に増えてしまう。

20年と35年では毎月返済額に5万円以上の差がある。40代で長い返済期間を利用できるならゆとりを持って返済できるが、借入時の年齢が高くなるにつれ、返済期間が短くなるので月々の返済負担は重くなる。

住宅ローン各社の比較表

金融機関	住信SBIネット銀行			三菱ＵＦＪ銀行			ARUHI			auじぶん銀行			ジャパンネット銀行
金利タイプ	変動	固定期間選択	全期間固定	変動	固定期間選択	全期間固定	変動	固定期間選択	全期間固定	変動	固定期間選択	全期間固定	変動	固定期間選択	全期間固定
商品名	ネット専用住宅ローン通期引下げプラン	ネット専用住宅ローン当期引下げプラン固定20年	フラット35 【保証型・買取型】	ネット専用住宅ローン変動金利選択プラン	ネット専用住宅ローン固定10年プレミアム住宅ローン	-	ARUHI 変動S （変動金利型）	ARUHI 変動S （当初固定金利型）10年	ARUHI フラット35S	住宅ローン全期間引下げプラン（変動）	住宅ローン当初期間引下げプラン（固定10年）	-	住宅ローン変動金利（全期間引下型）	住宅ローン 10年固定（当初期間引下型）	-
金利	0.32％	1.25％（固定20年）	【保証型】0.83％【買取型】0.94％	0.475％	0.84％	-	0.70％～1.00％	1.00％～1.30％（10年固定）	機構団信加入0.99％団信不加入0.79％（借入期間：21～35年）	0.410％	0.550％（固定10年）	-	0.399％	0.620％（10年固定）	-
保証料	不要	不要	不要	不要	不要	-	金利に上乗せ	金利に上乗せ	不要	不要	不要	-	不要	不要	-
事務手数料（消費税込）	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	【保証型】借入金額×2.20％【買取型】借入金額×1.10％	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	-	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	返済額に含む	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	-	借入金額×2.20％	借入金額×2.20％	-
団体信用生命保険料	無料（全疾病保障団信）	無料（全疾病保障団信）	【保証型】無料（全疾病保障団信）【買取型】団信加入時の借入金利（新機構団信）団信加入時の借入金利+0.18％（新機構団信デュエット夫婦連生団信）団信加入時の借入金利+0.24％（新3大疾病付機構団信）	無料	無料	-	無料（一般団信）約240円/月（がん50％保障プラン）約710円/月（がん100％保障プラン）約1,180円/月（生活習慣病団信）	団信加入時の借入金利（機構団信）団信加入時の借入金利+0.18％（機構団信デュエット夫婦連生団信）団信加入時の借入金利+0.24％（3大疾病付機構団信）	団信加入時の借入金利（機構団信）団信加入時の借入金利+0.18％（機構団信デュエット夫婦連生団信）団信加入時の借入金利+0.24％（3大疾病付機構団信）	無料（一般団信、がん50％保障団信）年利0.2％（がん100％保障団信）年利0.3％（ワイド団信、11疾病保障団信）	無料（一般団信、がん50％保障団信）年利0.2％（がん100％保障団信）年利0.3％（ワイド団信、11疾病保障団信）	-	無料（一般団信）年利0.1％（がん50％保障団信）年利0.2％（がん100％保障団信）年利0.3％（11疾病保障団信、ワイド団信）	無料（一般団信）年利0.1％（がん50％保障団信）年利0.2％（がん100％保障団信）年利0.3％（11疾病保障団信、ワイド団信）	-
一部繰上返済手数料（ネット経由）	無料	無料	無料	無料	無料	-	無料	無料	無料	無料	無料	-	無料	無料	-
特徴	無料で団信・全疾病保障がついてくる			メガバンクの信頼と実績利用額13年連続NO.1			住宅ローン専門の金融機関フラット35のシェア9年連続NO.1			6つの無料サービスでおトクに借りられる			業界最低水準の金利が魅力
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40代で組む住宅ローンは無理のない範囲で返済期間を短くするのがいい

返済期間が長くなると、毎月の負担は減っても総返済額が多くなってしまう。35年返済で月8万4,685円を支払う場合、35年間の総返済額は8万4,685円×12ヵ月×35年＝約3,557万円になる。

それが20年返済の場合、毎月返済額は13万7,968円に増えるものの、20年間の総返済額は13万7,968円×12ヵ月×20年＝約3,311万円に減少する。35年返済に比べると246万円も負担が軽くなる計算だ。

それだけに、実際に住宅ローンを組むときには、無理のない範囲で返済期間を短くするのが得策。45歳で35年返済にすると、完済時には80歳になり、リタイア後の年金生活で住宅ローンの返済を続けられるのか不安が残る。35年返済が可能であっても、25年返済にして70歳までに終えるようにしておくのが無難だろう。

「住宅ローンの返済期間を短くすると毎月の支払い負担が大きくなる」というなら

「返済期間を短くすると毎月の返済が厳しくなる」というなら、当初は35年返済で組んでおき、ゆとりができたときに一部繰上げ返済し、返済期間を短縮する方法がある。

また定年退職時に退職金で一括返済できるように準備しておく方法もあるので、頭に入れておくといいだろう。

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文・山下和之（住宅ジャーナリスト）