この記事をお読みの方の中に、投資用マンションを購入したものの、入居者が決まらないためにご自身で住むことを考えている方もいらっしゃるかもしれません。
投資用マンションと居住用マンションは、設備仕様などに差はあるものの「人が住む」という基本的な用途は同じであるため、ご自身の住居として投資用マンションに住むこと自体は可能です。
しかし、不動産投資ローン（アパートローン）を利用している場合は、金融機関と当初の契約で定めた「投資用」という目的を変更することができないため、ご自身の住居として住むことはできません。
また、不動産投資ローン（アパートローン）を利用していない場合や完済後であっても、投資用マンションにご自身で住む場合にはいくつもの注意点があるため、どうしても空室が埋まらない場合などの最終手段として考えておきましょう。
この記事では、投資用マンションに自分が住む場合の注意点について詳しく解説していきます。
将来的に投資用マンションに住む場合の注意点
自宅として投資用マンションに自分で住む場合、どのような問題や注意点があるのでしょうか。
また、不動産投資ローンを利用している場合、なぜ自宅として投資用マンションに自分で住むことができないのでしょうか。
ローンの問題
不動産投資ローンを利用している投資用マンションに、自分で住むことができない理由は、「ローンの契約上、問題がある」ためです。ローンを契約する際に設定した、「投資用」という目的を途中で「居住用」に変更することはできない場合が多いようです。
また自宅用、つまり自己居住用として利用する「マンションを購入する際に利用するローン」と「投資用不動産を購入する際に利用するローン」は異なります。その違いについて、整理しておきましょう。
住宅ローンとは
目的
住宅ローンは、自宅用、つまり自己居住用物件を購入することを目的としています。住宅ローンが残っている間、その物件を第三者に貸借するなど投資用物件として活用することは原則としてできません。金融機関に「バレなかったら大丈夫」と考え、こっそり第三者に貸借した場合、一括返済を求められる可能性があることを覚えておきましょう。
購入者（住宅ローン契約者）に返済能力があるかどうかを見るため、個人の年収や資産が審査されることになります。
最近、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」が、不動産投資に不正利用されていたというニュースが取り上げられています。その内容とは、住宅金融支援機構側は投資目的の借り入れだと確認できれば、資金の一括返還を求めるというものです。どのような事情があっても、投資用不動産に住宅ローンを利用するのは絶対にやめましょう。
優遇
住宅は生活を営むための基盤です。そのため金利水準は、不動産投資ローン（アパートローン）よりも低く設定されています。
また、住宅ローンを利用すると住宅ローン控除を受けることができます。ただし、住宅ローン控除の適用を受けるためには、一定の要件があります。その中には、
「新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」
というものもあります。つまり、不動産投資ローン（アパートローン）で購入した投資用マンションを第三者に賃貸し、その後、自己居住用にしたからといっても住宅ローン控除の適用は受けられないことになります。
不動産投資ローン（アパートローン）とは
目的
不動産投資ローン（アパートローン）は、不動産投資を目的とした賃貸物件を購入するためのローンのことです。不動産投資は不動産を第三者に賃貸し、賃料収入を得るので、運用計画を中心に個人の年収や資産が審査されることになります。
なお、当初賃貸物件を投資目的で購入し不動産投資ローン（アパートローン）での借入を行った後に、自己居住用にするために「住宅ローンの借り換え」を行うことは難しいと考えておいた方が良いでしょう。
優遇
事業計画の妥当性や事業主の収入や資産状況によって金利が異なるものの、不動産投資ローン（アパートローン）の金利水準は、住宅ローンよりも高く設定されています。
なお、不動産投資ローン（アパートローン）は、原則として不動産投資を目的とした賃貸物件を購入するためのローンであり、自己居住目的でのローンではないため、仮に将来的に賃貸物件の一部を自己居住用として利用する場合でも、住宅ローン控除の適用を受けることはできません。
入居者の問題
投資用マンションのオーナーが、そのマンションを自己居住用として利用したいと思ったとしても、既に入居者がいる場合は原則として退去をしてもらうことはできません。なぜなら、日本の法律においては、一般的に借主は貸主よりも弱い立場であり、借主保護を目的とした借地借家法の適用を受けるため貸主都合で退去を促すことは難しいのです。
【借地借家法の規定】
借地借家法では、賃貸借契約を交わしている当事者が解約を申し出る際のルールが規定されています。
借主からの場合
民法では、賃貸借契約の当事者双方がいつでも解約の申し入れができると規定されています。借主から賃貸借契約の途中で解約を申し出る場合、特段の理由は必要ありません。（民法第618条）
貸主からの場合
貸主から賃貸借契約の途中で解約を申し出る場合、正当事由が必要と規定されており、借主保護の観点からこの規定を排除することはできません。（借地借家法第28条、30条）
正当事由であるか否かは、貸主が建物の使用を必要とする事情のほか、今までの状況、建物の利用状況や現況、立退料の支払い等を総合的に考慮して判断されます。そのため、貸主が「自分が住みたいから」という理由だけでは正当な理由には該当しない可能性が高いでしょう。
貸主が投資用マンションにどうしてもすぐに住みたいという場合は、入居者に引越し費用や家賃数か月分の退去費用などを支払わなければならない可能性があることを知っておきましょう。
参考として、民放第618条、借地借家法第28条、および、第30条を以下に記載します。
民法618条
当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定（各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる）を準用する。借地借家法第28条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。借地借家法第30条
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
経費の問題
投資用マンションを節税のために購入したという方も多いのではないでしょうか。
賃貸経営を行っている場合、経費計上できるもののひとつに減価償却費があります。減価償却費とは、投資用マンションなどの資産における経年による資産価値減少を経費計上していくものです。減価償却費は、経費の中でも占める割合が多いものの、実支出ではありません。この仕組みを活用し、賃料収入から、減価償却費をはじめとする諸経費を差し引いていくことで、節税を図ることができる場合もあります。
投資用マンションを自宅、自己居住用にする場合、賃貸経営ではなくなるため、減価償却などの経費計上はできず、そのマンションを活用した節税を図ることはできません。
家賃収入の問題
例えば、不動産投資ローン（アパートローン）を完済した後、高齢期の住まいとして投資用マンションを自己居住用にすることを検討されている方もいらっしゃるかもしれません。
投資用マンションを自宅、自己居住用にする場合、当然ではありますが、家賃収入は得られません。既に不動産投資ローン（アパートローン）を完済している場合でも、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支払いは生じます。家賃収入がなくても、その支払いを行っていくことができるかどうか、資金計画を考えておく必要があるでしょう。
スペックの違い
投資用マンション、自己居住用マンションともに、「人が住む」という基本的な目的については変わりません。ただし、投資用マンションは、設備や間取りも賃貸向けに作られています。自己居住用マンションとして作られた物件よりも設備のグレードが少し低い場合が多いでしょう。
自己居住用マンションは、今後の人生を過ごす住まいとして、設備などにもこだわって購入する方が多いようです。一方で、賃貸物件を探している方は、重視しているポイントとして家賃の他に、エリアや駅からの時間などの利便性を挙げる方が多く、設備などに対するこだわりが比較的低いことが想定されます。
投資用マンションを自己居住用の視点で検討してしまうと、間取りや日当たり、部屋の広さなどにこだわってしまうことで、高額な物件となる可能性があります。これは、利回りという観点から考えても望ましくはありません。
また投資用マンションの場合、1Rや1Kなど床面積が25㎡前後のものも多く、自己居住用として購入し住宅ローンを利用しても下記住宅ローン控除の要件を満たさず、適用を受けられない可能性もあります（※注）。
もしも、当初から自己居住用として購入を検討する場合、自己居住用として売り出されている分譲マンションを検討した方が無難です。
※注 住宅ローン控除適用要件～抜粋～
新築又は取得をした住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
まとめ
投資用マンションを将来的に自己居住用マンションとして活用することは、様々な注意点があることからおすすめできません。また、購入後に結婚、育児、転勤、介護などライフスタイルが変化してしまうことで入居ができなくなり、結果として利回りの低い投資となってしまう…などの恐れがあります。
投資用マンションに自分が住むのは、不動産投資ローン（アパートローン）完済後、どうしても空室が埋まらない場合の最終手段として考えておきましょう。
提供元・レイビー
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