資産形成として注目されている不動産投資。
「不動産投資について気になっているけれど、何から勉強すればいいのかわからない……」など、疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
そもそも不動産投資とは何なのか。いくらから始められて、どんな人が向いているのか……。
初心者はわからないことが多いため、疑問が膨らみすぎて袋小路に入ってしまいがちです。
しかし疑問が多いのは、投資に対して真摯に取り組もうとしている証拠。
小さな疑問を一つずつ解決していくことは、リスクを抑えながら堅実に資産を築くことに繋がるでしょう。
この記事では、不動産投資の仕組みからメリット・デメリット、勉強方法まで、不動産投資に関する疑問をわかりやすくまとめています。
「疑問が多すぎてどうすれば良いかわからず悩んでいる」という不動産投資初心者の方は是非参考にしてみてください。
不動産投資とは？
不動産投資とは、実物不動産を保有し、賃貸に出すことで家賃収入を得たり、売却することによって利益（売却益）を得る投資方法です。
投資対象物件は居住用のアパートやマンションが一般的ですが、オフィスやテナントに投資する方法もあります。
いずれにしても、投資家は投資対象の物件を購入し、物件を使いたい方に貸し出します。
そして貸し出す対価として、毎月の家賃収入を得ます。これが不動産投資の基本的な仕組みです。
不動産投資の基本について、詳しくは「5分でわかる不動産投資とは？メリット・デメリットとリスク回避方法」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
初心者が気になる疑問まとめ
ここでは不動産投資の初心者向けに、気になる疑問をまとめています。
関連ページも紹介していますので、もっと詳しく知りたいと思った方はあわせてご覧ください。
不動産投資で得られる利益の仕組みとは？
不動産投資で得られる利益は、以下の２つです。
・保有している資産（不動産）に対して得られる利益（家賃収入）＝「インカムゲイン」
・保有している資産（不動産）を売却して得られる利益（売却益）＝「キャピタルゲイン」
かつてバブル期には、右肩上がりに高騰し続ける不動産を売買し、キャピタルゲインを得るという不動産投資が主流でした。
しかしバブルは崩壊し、人口減少や低金利が続く現在の日本では、購入した不動産の価格が高騰し続けるというのは、あまり期待できないでしょう。
そのため昨今の不動産投資は、キャピタルゲインではなくインカムゲインを狙う方法が主流となっています。
つまり不動産投資の成功は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）をいかに長期間安定して得られるかにかかっています。
家賃収入を得る方法について、詳しくは「家賃収入で生きる｜不動産投資の成功率を上げるリスク回避方法とは」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
いくらから始められる？
不動産投資の初期費用は、購入する物件や現在の職業、年収、勤続年数によって異なります。
たとえば一般企業の会社員が、頭金なしで3,000万円のワンルームマンションをローンで購入する場合には、諸費用として約100万円が必要になります。
さらに、頭金や仲介手数料を支払う場合、初期費用だけでも数百万円にのぼることもあります。
しかし、上場企業などで安定した年収のある会社員であれば、諸費用などの初期費用も含めてフルローンを組むことも可能です。
反対に、年収が低めの方や自営業者は金融機関の審査が厳しくなるため、ローンを組むこと自体が難しいでしょう。
このように不動産投資で必要な初期費用は、就業状況などにより大きく変わってきます。
「数百万円も準備できない」という方は安めの物件を購入して運用実績を作る方法もありますので、さまざまな方法を模索しましょう。
不動産投資の初期費用について、詳しくは「不動産投資の初期費用はいくら必要？抑えるためのポイントも解説！」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
他の金融商品と違うポイントは？
不動産投資が他の金融商品と違うのは、ミドルリスクで安定したリターン（インカムゲイン）を得やすい点にあります。
なぜ安定したリターンを得やすいのでしょうか。
それは投資対象である不動産の資産価値が比較的変動しにくく、かつ予測しやすいからです。
また物件に手を加え、利便性や安全性を高めれば、資産価値の向上も狙えるのです。
つまり値動きが安定していて、自身の努力によって資産価値を高めやすいのが不動産投資なのです。
たとえば株式投資の場合、株式価値は市場の需給バランスや企業の経営状況などで決まります。
値動きが激しい上に、自分一人の力で値動きをコントロールできません。
しかし不動産投資の場合、不動産価値は株価のようには大きく変動しません。
不動産は、人の生活や社会活動に必要不可欠な資産だからです。
特に居住用物件の需要は経済情勢などに左右されにくいので、不況のときでも頼りになる資産と言われています。
もちろん不動産は実物資産なので、経年劣化するというデメリットがあります。
それは裏を返せば資産価値の動きが予測しやすいということでもあります。
またリフォームをするなど手間や費用をかければ、資産価値をある程度回復させることもできます。
このように不動産投資は、人の生活に欠かせない実物資産だからこそ、安定したリターンを得やすい仕組みになっているのです。
他の金融商品との違いについて、詳しくは「不動産投資とその他の投資はどう違うの？図解を用いて徹底解説！」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
利回りってどれくらい？
不動産投資の利回りとは、投資資金に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合を指します。
つまり、儲けの度合いを示す指標が利回りです。
不動産投資における一般的な利回りの平均は、以下のとおりです。
- 新築区分マンションの表面利回り：3％～4％前後
- 新築マンションの1棟投資の表面利回り：6％前後
ただし不動産投資の利回りを見る際は、他の金融商品の利回りとは見方が異なる点に注意が必要です。
たとえば上記の「表面利回り」は、物件の管理費や修繕費といった経費を含めずに計算されています。
実際に不動産投資をする際に重要になるのは、経費を含めた「実質利回り」です。
したがって表面利回りの高さだけを見て、地方の中古物件を購入するのは危険です。
表面利回りが高くても思わぬ修繕費がかかったり、なかなか借り手が見つからなかったりすれば経費は膨らみ、実質利回りは大きく低下します。
そのため不動産投資で物件を選ぶときは、表面利回りに惑わされないことが大切です。
利回りについて、詳しくは「不動産投資の利回りは何％が理想？シミュレーションを用いて解説！」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
不動産投資のメリットは？
不動産投資にはさまざまなメリットがあります。
主なメリットは、以下の5つです。
- 不動産投資ローンを利用すれば、初期費用を抑えて投資できる
- 長期的に安定したリターン（インカムゲイン）を得られる
- 生命保険効果がある
- 節税効果が得られる場合がある
- 自身の努力が資産価値に反映しやすい
特筆すべきメリットは、不動産投資ローンを活用できる点、そして長期で安定したリターン（インカムゲイン）を得られる点です。
他の金融商品、たとえば株式投資でも、長期保有によるインカムゲインを得ることは可能です。
しかし株式投資で月数万円程度のインカムゲインを得るためには、数百万円～1,000万円超の資金が必要です。
一方、不動産投資なら不動産投資ローンを活用できるため、ここまでの手持ち資金がなくても可能になります。
他者のお金を使って手堅く第二の収入の柱を作れる上に、生命保険効果や場合によっては、節税効果も得られる。
これは、不動産投資ならではの魅力でしょう。
不動産投資ローンのメリットについて、詳しくは「不動産投資ローンは組むべき？メリットと知っておきたい注意点を解説」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
不動産投資のデメリットは
不動産投資のデメリットは、主に以下の３つです。
- 空室リスクや災害リスクなど、さまざまなリスクが存在する
- 原則として、不動産の価値は築年数の経過とともに下がり続ける
- 投資にかかるコストが割高である
不動産投資はミドルリスクで安定したリターンを得やすい投資ですが、元本保証はありません。
投資物件の借り手が見つからず空室が続けば、確実に赤字経営になります。
また日本は自然災害が多い国です。物件が地震や水害などの災害に遭う可能性も、ゼロではないでしょう。
そして不動産は、購入した瞬間から資産価値が下がっていくものです。
このように現物資産であるからこそ、さまざまなリスクや手間、コストがかかるのが不動産投資です。
こうしたデメリットを抑えるためにも、物件選びや長期的な資金計画は気を抜かず、慎重に行うようにしましょう。
特に物件選びは不動産投資成功の鍵となります。
信頼できる不動産会社を見つけ、適切な投資物件を見極めるようにしてください。
不動産投資のデメリットについて、詳しくは「マンション経営のデメリットとは？メリットや他の投資との比較も解説！」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
どんな人に不動産投資が向いている？
不動産投資は、レバレッジ効果を得るためにも、投資用物件のローンを組みやすい方に向いています。
具体的には、安定して500万円超の年収がある方、上場企業勤務の会社員、公務員、医師・看護師や弁護士など専門職の方などが該当します。
つまり金融機関が、「継続して安定した収入を見込める」と判断しやすい属性の方です。
上述したとおり不動産投資の魅力は、他者のお金で安定したリターンを得られる点にあります。
他者のお金＝ローンを借りるためには、金融機関の審査に通りやすい属性でなければならないのです。
金融機関がローン審査で重視するのは、収入の多寡よりも収入の安定度。
したがって直近の収入が100万円ある自営業の方よりも、月収が50万円ある安定した上場企業勤務の会社員のほうが、融資を受けやすいのです。
とはいえ収入が100万円もある自営業者であれば、安めの物件を購入して実績を作る方法もあります。
ローンを活用しなければ、投資効率は下がりますが、不動産投資の実績を作ることができれば、それを元に次の物件の購入時にローンを組めるかもしれません。
このように、ご自身の属性に不安がある場合でも、属性を補うための方法はあります。
不動産投資でもっとも重要なのは、長期的な資金計画をしっかり立てること。
ですので、焦らずじっくりと考えられる方であれば、不動産投資に適していると言えるでしょう。
不動産投資に向いている人について、詳しくは「家賃収入だけで生活できる人とできない人の違いとは【７つのポイント】」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
不動産投資はどうやって勉強すれば良い？
初心者が不動産投資を勉強する際は、まずインターネットや書籍で一つずつ疑問を解消し、基礎知識を身につけましょう。
当サイトでご紹介している記事や、実際に不動産投資をしている方の書籍を読めば、ある程度の素養は身につけられるはずです。
ただし1人だけで情報収集をしていると、自分が見たい情報ばかり見てしまい、ある種のバイアスがかかってしまう可能性があります。
不動産投資への理解をより深めるためにも、プロの意見を聞けるセミナーや相談会へ、積極的に参加してみてください。
事前に書籍やネットで得た知識に、プロの経験を肉付けするのです。
そうすれば不動産投資の成功を左右する物件選びにおいても、適切な判断をしやすくなるでしょう。
また不動産会社との出会いは、幅広い物件情報や運用のノウハウを得るチャンスです。
不動産投資では物件の購入から購入後の物件管理まで、プロのサポートが必要な場面が多々あるため、プロの力は積極的に借りることをおすすめします。
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