家という不動産を売る際には、単純に売ってすぐにお金に換えられる、というような単純な手続きだけでは済みません。特に、売却の際にかかる税金は印紙税や譲渡所得税など様々あり、どの程度かかるのかを事前に把握しておくことも大切です。今回は、そんな不動産に際しての税金の額などを紹介します。
目次
不動産(土地・建物・マンション)売却時にかかる税金
家、マンション、土地など、不動産を売るというのは、売ってお金にすぐ換金でき、お金がすべて自分の手元に来るわけではありません。各種の税金がかかり、どこにどういう理由でどの程度かかっているのかを把握しておくべきです。
税金①契約に必要な印紙税・登録免許税
まず、印紙税や登録免許税がかかります。1つ目の印紙税は、不動産売買契約書に契約に応じた印紙代を乗せる際、売り主と買い主がそれぞれ1通ずつ保管するために、印紙代を各々で負担することとなっています。
平成26年4月１日から令和4年3月31日までの間に作成する、不動産の譲渡に関する契約書に必要な印紙代についてはその金額が定められており、例えば1,000万円以上5,000万円以下なら本来は20,000円円で、軽減税率適用後は10,000円となっています。
もう1つの登録免許税というのは、ローンが残っている家の売却をする場合、抵当権付きの不動産は売却ができないため、売却の決済か引き渡す前に完済する必要があるのですが、債務者が抵当権を抹消するときに必要な税金となります。
税金②利益にかかる住民税・譲渡所得税・復興特別所得税
続いて、不動産の売却が成立して利益が発生した際に必要となる税金です。家などを売り、それで得た利益を譲渡所得と呼びますが、これに対して住民税、譲渡所得税、復興特別所得税という3種の税金が課せられます。
こうした譲渡所得に課せられる税金というのは、事業所得、給与所得とは別に計算されることから、分離課税とも称されています。所得の額は、不動産の取得費に売却に要した費用を加算し、これを譲渡価格から引いた値になります。
このうち、取得費に関しては不動産所有中の減価償却がされている必要があり、また譲渡する不動産がマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられる仕組みになっています。この控除を引いた額が、課税の対象となります。
売却時にかかる税金が課税されない場合
上記の売却の際にかかる税金というのは、あくまでも譲渡所得という所得が発生した場合です。逆に言えば、譲渡所得の発生自体がなければ、税金も課されることはないのです。具体的に言うと、3つのケースが考えられます。
まず1つが「家の購入価格よりも安い価格で売却をした場合」、2つ目は「売却時に出た所得が3千万円以下であり、特別控除の3,000万円に収まっている場合」、そして3つ目が「買い替え特例が適用され、住み替えのために売却した場合」です。
このように、住居用、つまりマイホームに限定される話ではありますが、家を売却したとしても、控除や特例を利用することで、売却時に発生する3種の税金の支払いが無くなるのです。そのため、ほとんどの場合、家を売る時に税金はかからないというわけです。
不動産売却時の譲渡所得の計算方法
以上、不動産の売却時にかかる税金の種類についてを解説しました。家に対してどのように税金が課せられるのかが大まかにでも理解できたかと思われます。売却時、税金が課される譲渡所得の計算の仕方を解説しましょう。
不動産の譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算は、譲渡価格から取得費と譲渡費用を引いた額になります。譲渡価格は、土地、建物を売却した際に得られる収入のことであり、厳密に言うと固定資産税の清算金もこの譲渡価格に含まれます。
そこから差し引きを行う取得費とは、名前の通り自分が不動産を取得する際にかかった諸費用のことです。購入代金、建築代金に加え、取得の際に支払った仲介手数料、印紙税、登記費用なども含まれています。もう1つの差し引きの項目である譲渡費用は、売却の際の仲介手数料や印紙税などの諸費用の事を指します。
そして、実際に課税される対象となる課税譲渡所得は、先に解説した通り、売却する物件がマイホームである場合、3,000万円の控除を受けられます。この控除の額を譲渡所得から引いて、課税譲渡所得の額が決定します。
不動産の所有期間によって課税方法が異なる
おもな譲渡所得の計算の仕方は開設した通りですが、ここからの課税の方法というのは、物件の所有していた期間によっても分かれてきます。まず、売った年の1月1日時点で家の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得となり、所得税が30％、住民税が9％、復興特別所得税が0.63％と、合計39.63％の税率が課せられます。
同じ条件で所有期間が5年以上であった場合には長期譲渡所得となって、所得税が15％、住民税が5％、復興特別所得税は0.315％で、合計の税率は20.315％です。このように、短期よりも長期のほうが、課せられる税金の税率は少なくなっています。
不動産売却時にかかる税金の節税対策【特例・控除】
家やマンションという大きな所有物の売却にあたっては、決して少なくない収益が生じるはずですが、そこで税金を払うというのは、本音を言えば避けたいところでしょう。そこで、既に何度か解説していますが、節税の対策を紹介します。
対策①3,000万円特別控除の特例
まず1つが、3,000万円までの特別控除の特例です。家などの不動産の売却時、大きな利益が生じますが、その額に対して税金を課すことになっています。ここで扱われる金額が大きければ大きいほどに、負担する税金の額も大きくなってしまいます。
そこで、特別控除を利用します。そのままでは大きなままの譲渡所得ですが、マイホームの売却という条件を満たしていれば、その所得から3,000万円を控除するのが特別控除の内容となります。当然、所得額が低くなりますので、払う税額も小さくできます。
仮に3,000万円で購入した家を、3,500万円で売却した場合、上記の計算方法に照らし合わせると、課税対象の譲渡額は500万円になります。ここに控除を適用すれば、500万円から3,000万円を引いてマイナスに、つまり払うべき課税所得税は無い事になります。
対策②10年超所有軽減税率の特例
続いて、10年超所有軽減税率の特例になります。家の所有期間によって税率は変化するのはすでに開設した通りで、5年以下か5年以上かで分かれます。5年以上の所有期間のほうが、かけられる税率は低くなっていました。
ですが、さらに長く所有しており、その期間が同じ計算の方法で10年を超えている居住用不動産、つまりマイホームの場合には、さらに税率が軽減される仕組みがあります。これは、先の3,000万円の特別控除と重ねて受けることも可能です。
課税譲渡所得が6,000万円以下である場合には、所得税が10.21％、住民税が4％で合計14.21％となり、6,000万円以上の場合には所得税が15.315％、住民税が5％の合計20.315％が適用されます。
対策③特定居住用財産の買換え特例
特定の居住用住宅を、令和3年の12月31日にまでに売却し、別の住宅を購入する場合には、一定の要件に基づいて、譲渡の際に発生する利益に対して課せられる税金を、将来へ繰り延べることができます。これを、特定居住用財産の買い替え特例と言います。
仮に1,000万円で購入した家を5,000万円で売り、次に7,000万円の家を購入するという流れの場合には、通常は元の家の購入額と売却額との差額、4,000万円が課税対象額ですが、特例が適用されると、ここで払うべき税金を新しい方の家の譲渡をする時まで先延ばしにできるのです。
この特例を適用できるのは、売却する家の所有期間、及び居住期間が10年以上である事、住宅家屋の床面積が50㎡以下である事、売却額は1億円以下であることなど条件は色々とありますので、国税庁のホームページで確認してみましょう。
対策④土地等の平成21・22年取得の1,000万円特別控除
4つ目の平成21年、22年取得の1,000万円特別控除というのは、この2つの年内で取得した国内の土地等を譲渡する場合、発生する譲渡所得から1,000万円を特別に控除してもらえるという制度です。リーマンショックのあった2008年以降の景気低迷から、21年の税制改正によって定められました。
この控除を受ける要件は3つあり、1つは先に述べた、平成21年1月1日から22年の12月31日に取得した国内の土地である事、2つ目は親子や夫婦などの特殊関係者から取得した土地でない事、3つ目が相続や贈与、遺贈などで取得した土地ではない事です。
譲渡所得の額が1,000万円に満たない場合には、その所得の額が控除額になりますので、つまるところ所得税等は発生しません。1つ目の対策である、3,000万円の特別控除、3つ目の買い替え特例との併用はできませんが、住宅ローン控除との併用は可能です。
対策⑤低未利用土地を譲渡した場合の100万円の控除
最後に、低未利用土地を譲渡した際の100万円までの控除についてです。個人が令和2年の7月1日から4年の12月31日までに、都市計画区域内の一定の低未利用土地を500万円以下で売却した際、その売却額から100万円が控除されるというものです。
低未利用土地とは、居住や事業その他の為に利用されていないなど定められた条件に該当する土地の事です。売却した土地の1月1日で所有期間が5年以上である事、売り手と買い手が親子等の特別関係者ではない事、売ったのちに低未利用土地が利用されることなどが条件です。
こちらも1,000万円の特別控除と同じく、売った時の額が100万円以下であった場合には、その譲渡所得の額だけ控除がされます。
不動産売却時にかかる税金の節税対策【損失計上】
この様に様々な特別控除や特例が設けられているため、一般的にマイホームを売るという場合には特に所得税等が発生することはほとんどありません。もし不動産を売った際、損失になった際の節税対策もあります。
対策⑥特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
5年以上所有している居住用の不動産を売った時、住宅ローンがまだ残っていて、かつ売却時に損失が発生した場合には、この損失を一定の限度までその年の他の所得、つまり本職の収入などから差し引きができ、その年で差し引ききれなかった分は3年まで繰り越して控除ができるというものです。
売却する物件は、売る年の1月1日で保有期間が5年以上である事、親族などの特別関係者以外への譲渡である事、譲渡前日に一定の住宅ローンが残っている事、2021年の12月31日までに譲渡している事と、譲渡に際して損失の金額がある事が条件です。
対策⑦居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
続いて、マイホームの買い替えの際、譲渡損失が生じた場合の繰り越し控除についてです。こちらも買い替え無しの場合と同じように、5年以上保有していた居住用財産を買い替えの為に売却した際、損失が出たのなら、その年の他の所得と損益通算ができ、それでも赤字となった分は翌年以降3年間繰り越して控除ができます。
こちらも譲渡が2021年の12月31日までであり、売却する家は保有期間がその年の1月1日で5年以上である事などの条件は買い替え無しの場合と同じですが、買い替え資産は床面積が50㎡以上、独立区分を部分所有する場合、その床面積のうち居住用となる分が50㎡である事が条件になります。
不動産の売却にかかる税金に関するよくある質問
不動産の売却においては、譲渡所得という形で所得が発生したとしても、また損失が出たとしても、こうして条件に合致すれば控除や特例の適用が可能となります。最後に、売却時の税金関係でよくある質問と、その回答を紹介しておきましょう。
居住期間・所有期間・建築年数とは？
控除、特例などを受ける条件の中に、居住期間や所有期間、建築年数などが定められていることが多いですが、これらの違いが質問の内容になりがちです。まず居住期間とは、該当する不動産に入居してから退去するまでの期間の事です。
続いて所有期間とは、家に入居してから売却、譲渡をした年の1月1日現在で何日、何年が経過したかを表すものです。そして建築年数は、家などの建物が完成してからの経過年数の事です。築年数と呼ばれることもあります。
よくある質問のまとめ
その他よくある質問としては、例えば土地と建物は売却時の税金の違いがあるのかが挙げられますが、これに関しては原則違いはありません。但し、譲渡所得から差し引きができる取得費の中には、測量費などの土地に関する費用も含めますし、土地のみに適用できる特例もあります。
売却時の消費税については、個人間の売買であれば土地と建物共にかかりませんが、不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料に消費税が発生します。また、税金の支払い時期については、譲渡所得税、復興特別所得税は翌年の2月16日～3月15日までに確定申告で、住民税は5月ごろに自治体から納付書が届き次第支払います。
家を売ると必要な税金について知ろう！
大きな金額が動くこととなる不動産の売却については、決して少なくない税金が課せられます。しかし、様々な特例、控除によって、節税は十分に期待できます。事前にそれらの対策をしっかり覚えておきましょう。
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