不動産投資を始めるにあたって、気をつけるべき事とは一体何でしょうか。不動産投資には大きなメリットがあると同時に、注意するべきデメリットも存在します。そんな不動産投資の基礎知識をしっかりと把握し、メリット・デメリットも理解できるように解説いたします。
不動産投資のメリットは？
まず最初に不動産投資で得られるメリットにはどのようなものがあるのかを知りましょう。メリットを知れば活用方法も自然と理解できます。
メリット①安定した収入の確保・私的年金代わり
不動産投資のメリットは安定した収入の確保や私的年金の代わりになるという点が一番大きいと言えます。部屋というのは一般的に年単位で借りるものです。そして賃料というのは、よほどの事がない限り値下げされるという事はありません。
このように毎月安定した収入が得られるという事は、本業の収入減の補填や、定年後の公的年金の補填となる私的年金代わりに繋がります。
メリット②生命保険・死亡保険として活用
不動産投資は、開始する際に「団体信用生命保険」に加入する必要があります。この「団体信用生命保険」というのは、投資家本人が不動産ローン返済中に死亡、または高度障害になった場合、ローン残債が免除される仕組みになっています。
しかし、不動産自体は手元に残っているので、それを売却して生命保険代わりに利用する事が可能になります。もしくは売却せず、賃料を受け取り続ければ、毎月の安定収入が得られる事になります。
メリット③節税対策
不動産投資ならではのメリットに節税対策が期待できるという点があります。FXや株への投資では節税できませんが、不動産投資は、収入からいくつかを経費として控除する事が出来る為、節税効果が期待できるのです。
具体的には以下の経費が控除されます。
- 固定資産税
- 減価償却費
- ローン金利
- 管理費
- 修繕積立金
- 賃貸管理会社への委託管理費用
メリット④インフレ対策
資本主義経済では、長期的に見ればいずれインフレは必ず起こるものとされています。家賃収入というのは不動産の資産価値と連動するので、預貯金のように目減りするリスクが小さく、インフレ対策に向いた資産と言えます。
不動産投資のデメリットは？
メリットを把握出来たら、次はデメリットもしっかりと把握しましょう。デメリットを理解していないと、大きな損失を招く恐れもあります。
デメリット①空室リスクの存在
不動産を持っていても、そこが空室になってしまったら収入を得る事は出来ません。しかしローンが残っているならその返済が、また固定資産税や管理費、修繕積立金等は変わらず支払わなければならないので、新しい入居者が見つかるまでは、自分の財産を切り崩すしかありません。この点が株式投資等と異なるデメリットです。
デメリット②建物の老朽化
建物は、どうしても経年劣化で老朽化していきます。老朽化した建物は新しい入居者が見つかりにくくなるので、空き室リスクが高くなってしまいます。
これらを回避するためには、普段からマメにメンテナンスと修繕を行い、空き室が出来たらすぐに次の入居者を迎える準備を行うことです。また、大規模な外壁塗装の塗り替え等は、長期修繕計画を立てて準備をするようおすすめします。
デメリット③初期費用がかかる
不動産投資を始める際、最初に必要となる不動産の購入資金はおおよそ50万から100万円程と言われています。購入資金以外にも、様々な初期費用が必要となる為、銀行に借入を行う事もあるでしょうが、その場合の借入金額も数千万から数億万単位となるのは、大きなデメリットです。
不動産投資のリスク
不動産投資を行う際のリスクにはどのようなものがあるのかを、デメリットと共に把握して、対処を考えておきましょう。
リスク①不動産価格下落
不動産投資で、他の金融投資にない大きなリスクの一つに、予期せぬ売却があります。何らかの理由で購入した不動産を手放さなければならなくなった時に、建物が建っている土地の地価が下がっていると、売却が思うように進まなくなる場合があります。
地価が下がる原因の一つに人口減少が挙げられます。現時点で賃貸需要の少ない土地は、将来的に地価が下がるリスクが高いので、不動産投資を始める際は、そういった土地は避けるようにしましょう。
また、予期せぬ災害などで不動産そのものの価値が下がってしまう場合もあります。修復を行うとしてもコストがかかり、保険で対応できない部分は自己負担となるので、こちらもまた大きなリスクとなります。
リスク②資金流動化
不動産というものは売ろうと思った時にすぐに売れるとは限りません。市場の変化で、将来、投資用不動産が売却できない可能性もあるという事を理解しておきましょう。このリスクを避けるためには、投資用不動産を選ぶ際、慎重にその土地の価値を見極める必要があります。
リスク③ローン金利の上昇
不動産を購入した際に組んだローン金利が、将来上昇する可能性があるのも不動産投資のリスクの一つです。割高な固定金利ローンなら返済まで金利は一定ですが、変動金利ローンの場合、割安な代わりに経済環境により金利が上下するので、返済途中で金利が上がる事があります。金利が上がっても家賃は上がらないので、結果収益減に繋がるリスクです。
金利上昇は避けようがないので、最初から金利が途中で上がるものとして、余裕のある資金計画を立てておくのが、一番の対抗手段です。
不動産投資に新築か中古どちらの物件が良い？
初心者が不動産投資を始める場合、新築と中古のどちらの物件から始める方が良いのでしょうか。これはどちらを選んでもメリットとデメリットがあるので、個人の状況に合った物件を購入するのが良いという結論になります。
新築の場合、入居者は中古物件より集めやすいと言えます。立地や間取りが同じような物件なら、築年数の新しい物件を選ぶ方のほうが多いからです。オーナーにとっては、しばらくは新築プレミアム価格で高い賃料を設定できるので、家賃収入も高額になります。
またサブリース契約を管理会社と結べば、「10年間の家賃保証」等、長期間の安定収入が見込めます。
しかし新築物件もいつまでも新築ではありません。築年数が経つごとに家賃は下げる必要が出るでしょうし、修繕費もかかってきます。そうなった時に経費に困らないよう、あらかじめ見通しを立てて資金計画を立てておくべきです。
中古物件は物件価格が安いため、利回りが高いのがメリットです。また過去の家賃、入居率、修繕といった履歴を確認できるため、入居者が見込めるかどうかの判断もつけやすい点もメリットと言えます。この事から物件の目利きが出来る方には中古物件がおすすめです。
ただし中古物件はフルローンが組めない等、資金面で新築と比べて不利な部分が多く、またローン期間も新築より短くなる傾向があるので、ある程度の自己資金がある事が前提となります。
マンション投資の狙い目の物件は？
新築も中古もメリットとデメリットがありますが、実は両方の良い所取りを出来る物件があります。それがリノベーション物件もしくは築浅物件になります。
築浅は決まった年数という概念がありませんが、一般的に5年以内のものを呼ぶ場合が多いようです。築5年以内の物件なら修繕も必要なく、セキュリティ面も新築と遜色ないでしょうから、空き室率のデメリットの心配はほぼありません。また購入価格は新築価格より安くなり、ローン借入の金額も抑えられる上に、返済期間は十分に取る事が可能となります。
リノベーション物件は昨今、若者層を中心に人気が出てきている物件で、中古マンション等の内装や設備を全て新しく入れ替え、それぞれに特色を打ち出したデザイン性の高い物件になっています。ターゲット層がはっきりしている為、入居者も入りやすく、家賃も強気の高値を付ける事が可能です。
リノベーション物件も新築と比べ価格が安いので、投資家としてはメリットになります。新築と中古の良い所取りの築浅物件やリノベーション物件も、大きな資金が必要となる不動産投資の際には検討するに足る物件と言えます。
新築か中古？自分に合う投資物件の選び方
新築と中古、どちらにもメリットとデメリットがあるのなら、自分が選ぶべき物件を判断するには、どこに視点を置くべきなのでしょうか。
まず新築物件の場合、中古物件に比べると、ローリスク・ローリターンの投資の傾向が強くなります。この事から、長期的に安定した収入を得たい方、例えば老後の私的年金の代わりにしたい方や、不動産投資初心者の方には、新築物件を選ぶほうがおすすめになります。
逆に中古物件はハイリスク・ハイリターンな投資と言えます。結果、不動産の経験や知識のある、上級者向けの不動産投資になります。
不動産投資のメリット・デメリットを理解しよう
不動産投資には必ずメリットとデメリットが存在します。しかしデメリットとリスクをしっかりと把握していれば、対策を講じる事ができ、メリットを生かす投資が可能となります。不動産投資初心者の方は、まずしっかりとメリット・デメリットを理解してから、投資をはじめることをおすすめします。
提供元・工具男子
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