不動産投資とは、マンションやオフィスビルを購入して家賃収入を得たり、購入した物件を売却をして利益を得ることです。ここでは、不動産投資の始め方をご紹介するともに、必要な資金やリスクなどについて詳しく解説しています。これから不動産投資を始めようという方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資の始め方
マンションやオフィスビルを購入して、その家賃収入や購入した物件を売却することで利益が得られる不動産投資ですが、初心者が始めるにはいくつかの注意点やポイントがあります。ここでは、不動産投資をするうえで「知っておきたいリスクや」「資金調達の方法」など不動産投資の始め方を詳しく解説していくのでどうぞご覧ください。
物件を取得するまでの流れ
まずは、不動産投資に必要な物件を取得するまでの流れをチェックしていきましょう。
- 書籍やサイト・セミナーなどで不動産投資に関する情報を集めます。
- 都心にするのか地方にするのか希望するエリアを選定します。
- どのような物件にするのかを決め、実際に物件を確認します。
- 希望した物件に対して、どのくらいの利益が得られるかなど収支計画を立てます。
- 金融機関に融資の申し込みをします。
- 買付証明書を提出します。
- 購入手続きが完了したら引き渡しとなります。
不動産投資の始め方【知っておきたいリスク】
物件を取得するまでの流れが把握できたら、ここからは、不動産投資を始めるまえに知っておきたいリスクについてチェックしていきましょう。
不動産投資リスク①空室
不動産投資をするうえで知っておきたいリスク1つ目は「空室リスク」です。不動産投資とは、購入したマンションやオフィスビルの家賃収入や購入した物件を売却することで利益を得ます。
購入したマンションやオフィスビルの支払いや管理費は、その家賃収入から払えるのが利点です。しかし、空室が増えると家賃収入が減り、ローンの返済が困難となるので、空室の状態を少しでもなくすことが重要です。
不動産投資リスク②家賃滞納
不動産投資をするうえで知っておきたいリスク2つ目は「家賃滞納リスク」です。家賃滞納は、入居者からの家賃が滞るリスクです。
家賃がしっかり回収できないと当然安定した、収入を得ることができなくなります。家賃滞納が続かないようにするためにも、信用できる賃貸管理会社を選ぶことも大切です。
不動産投資リスク③家賃下落
不動産投資をするうえで知っておきたいリスク3つ目は「家賃下落リスク」です。マンションやオフィスビルなどの建物は、築年数が古くなるにつれて家賃も下落していきます。
築3～10年の下落率がもっとも高く、築11～20年になると下落率が抑えられ、築21年以上なるとさらに下落率は抑えられるようになります。家賃下落を考慮したうえで、築浅物件と築古物件を選ぶようにしましょう。
不動産投資リスク④不動産価値下落
不動産投資をするうえで知っておきたいリスク4つ目は「不動産価値下落リスク」です。不動産価値下落リスクとは、購入した物件が売却時に大きく下落することを言います。
なかには購入後数年で、大きく下落してしまう物件もあります。どのように変動するかはわかりませんが、購入時には売却することも考慮して物件を選ぶようにしてください。
不動産投資の始め方【資金調達】
ここまでは、不動産投資をするうえで知っておきたいリスクについて解説してきました。ここからは、資金調達の方法についてチェックしていきましょう。
不動産投資を始めるのに必要な費用
不動産投資を始める時に必要な費用は、物件を購入するための資金だけではありません。その他にも、不動産会社に支払う「仲介手数料」や不動産を購入した場合に支払う「登録免許税」をはじめとする「不動産取得税」「固定資産税」などの税金、司法書士報酬・抵当権設置費用などさまざまな費用が必要となります。
費用がどのくらいかかるは、物件の価値や融資金額によって違ってくるので、不動産会社に見積もってもらうようにしましょう。
不動産投資資金を融資だけに頼るのはリスクが高くなるので、ある程度の自己資金を準備しておくことも大切です。
金融機関における借入限度額
投資用の不動産を購入しようとする時、融資限度額には明確な基準はありません。しかし、一般的なサラリーマンが金融機関から融資を受ける場合、勤務する会社の状況や規模などによっても異なりますが、年収の10倍ほどが限度と言われおり、実際は年収の7倍から10倍程度になることが多いようです。
近年、30代の平均年収は440万円でほどで40代の平均年収は500万円ほどだと言われているので、借入限度額は30代で4400万円・40代になると5000万円程度となります。
収支シミュレーションで見積もり
不動産融資を金融機関から受ける場合、比較的収入が安定しているサラリーマンであっても、会社の経営状況によってリストラや給料カットなどのリスクを伴います。
投資ローンの場合、元金だけでなく利子にも次期の利子が付く「複利計算」なので、融資期間が長くなると返済額が膨れ上がる可能性もあります。毎月どのくらいの収入が見込めるのか、返済額はどのくらいなるのかなどしっかり収支シュミレーションをしておくことが重要です。
不動産投資の始め方【ローン】
不動産投資ローンとは、不動産投資や事業目的のために購入した物件に対して金融機関から受けることができるローンです。不動産投資を目的としているローンであるため、自分が住むために購入する物件には利用できません。
一般的な住宅ローンとの違い
不動産の購入に関わるローンには、「不動産投資ローン」と「住宅ローン」に分かれており、この2つのローンは目的に違いがあります。
先程もご紹介したように、不動産投資ローンは、不動産投資や事業目的のために購入した物件に対して利用できるローンで、住宅ローンは自分が住む家を購入する場合に利用できるローンです。
目的が違うこの2種類のローンは、融資を受ける際の条件や金利にも違いがあります。給料が返済の原資となる住宅ローンが0.5%～2.0％と低い金利なのに対し、不動産投資ローンは1.5％～4.5％と高い金利になっています。
また、融資を受ける際の審査も住宅ローンは、個人の返済能力が重要しされますが、不動産投資ローンは、個人の返済能力に加え物件の価値や採算性なども審査の対象となっています。
融資を受けやすい金融機関の選び方
ここでは、融資を受けやすい金融機関の選び方をみてきましょう。不動産投資ローンが受けられるかは、個人の返済能力に加え物件の価値や採算性などさまざまな条件で決まります。なかでも1番重要視されるのが、個人の年収っです。年収により、不動産投資ローンが受けられる金融機関が違ってくるのでチェックしておきましょう。
年収500万円以下の方が融資を受けやすい金融機関にあげられるのは
- 日本政策金融公庫
- 商工中金
- セゾンファンデックス
- 三井住友トラストL＆F
「日本政策金融公庫」は政府系の金融機関であるためエリアの制約が少ないのが特徴です。
年収が500万円～700万円になるとさらに、不動産投資ローンローンが受けられる金融機関が増えます。上記の金融機関に加え下記の金融機関も利用できる可能性があります。
- 静岡銀行(関東エリア)
- SBJ銀行(関東エリア)
- みなと銀行(関西エリア)
- 関西アーバン銀行(関西エリア)
- 近畿大阪銀行(関西エリア)
- 池田泉州銀行(関西エリア)
さらに、年収1,000万円以上になると下記の都市銀行や信託銀行なども融資可能な金融機関にプラスされます。
- 千葉銀行
- みずほ銀行
- 三菱UFJ銀行
- りそな銀行
- 三井住友信託銀行
このように、年収やエリアに応じて対象となる金融機関が違ってくるので自分に適した金融機関を探してみましょう。
不動産投資の始め方【物件の探し方】
不動産投資を成功させるには、物件選びが重要です。ここからは、良い物件を探す方法をチェックしていきましょう。
物件探し①不動産情報サイト
不動産投資物件を探す方法として最も手軽なのが「不動産情報サイト」を利用する方法です。不動産投資に人気が集まる近年、さまざまなな不動産情報サイトが存在します。立地や価格などの希望条件を入力すれば簡単に検索できるので、隙間時間に物件を探せるところが魅力です。
また希望条件を入力しておけば、その条件に当てはまる物件が見つかった時に連絡してくれる便利なサービスもあります。
物件探し②競売情報
次にご紹介する方法は「競売情報」をチェックする方法です。自己破産などの理由よって競売に出された物件は、通常の価格よりも安く購入できる可能性がある一方、「内覧ができない」「物の瑕疵(かし)責任がない」といったリスクもあるので注意が必要です。
物件探し③タウン誌・広告
続いてご紹介するする方法は「タウン誌・広告」を利用する方法です。地元の情報を取り扱うタウン誌や広告には、その土地の物件情報が載っていることがあります。また、地方の小さな不動産会社はインターネットではなく地元のやタウン誌や広告などを利用することも多いので、気になる土地のタウン誌や広告などもチェックしておくと良いでしょう。
不動産投資のコツは自分が積極的に動くこと
不動産投資と成功させるには、きちんとした情報集めるなど自分が積極的に動くことが大切です。
今回は、物件を取得するまでの流れや知っておきたいリスク、資金調達の方法など不動産投資に必要な情報を詳しく解説しているので、ここで紹介したことを参考に不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。
提供元・工具男子
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