ここでは投資用マンションを売却する時のタイミングやコツについて解説しています。投資用マンションも自分で住む用のマンションでも不動産会社で売却するのに変わりはありませんが、少しでも高い値段で売却する方法は確かにあります。
特に投資用マンションなら損をするのは避けておきたいので、売却する時は事前にしっかりと知識を身に着けて、良い状態で手離すようにしましょう。
目次
ワンルームマンションの査定から売却までの流れ
初めにマンションを売却する時の一連の流れをチェックしてみましょう。複数の不動産会社にマンションの査定を依頼して、その中からご自身の条件に1番合う不動産会社を決めます。そしてマンションを売却するようセッティングしてもらい、実際に内覧チェックをしてもらって、お互いの条件が合えば売買設立です。
最後にマンションを引き渡して終了となります。実際に住んでいるマンションでも投資用マンションでも売却する一連の流れに変わりはありませんが、どちらも重要なのは売却する不動産会社選びと言えるでしょう。
間違った不動産会社を選んでしまってはご自身のマンションを過小評価されてしまうことになるので、不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。
ワンルームマンションを売却する前の注意点
ここではワンルームマンションを売却する前に確認しておきたい、重要なポイントをご紹介いたします。6つのポイントに注意しておくだけで、損になる売却方法にはならないので是非チェックしてみて下さい。
注意点①ローン残高を確認する
ワンルームマンションを売却する前に、ローンの残高を確認するようにして下さい。無事ローン返済ができるようであれば問題ないのですが、ローン返済のめどが立たないようであればマンションを売却することはできません。
マンションの売却金額で残りのローンを返済できればいいのですが、必ずしも返済できるとは限らないのです。仮に売却金額でローンを返済できない場合は、ご自身の貯金を切り崩すか、または金融機関にて残りのローン費用を借りるしかありません。
そしてこの流れは、不動産会社で実際にマンションを売りに出す前にご自身で準備をするようにして下さい。いざ売却が始まってローン返済のめどが立たないとなると、最悪の場合、賠償金を請求される可能性もあるので気を付けましょう。
注意点②複数の会社に依頼する
マンション査定は必ず複数の不動産会社に依頼するようにして下さい。1社だけではマンションの本当の価値が分からないので、正当な売却費用とは言えません。複数の不動産会社で査定を出してもらうことで、各会社によって大きな違いが出てくるはずです。
「○○に依頼して良かった」というような査定結果も必ず出てくるので、1社に絞るのは勿体ないとも言えます。最近はネットでもマンション査定ができる一括査定サービスサイトがあるので、そちらを利用してみるのもおすすめです。
注意点③売却にかかる費用や税金を確認しておく
マンションを売却する時は税金や諸経費が必要だということを念頭において下さい。具体的には印紙税・譲渡所得税・住民税・固定資産税の清算費用が必要になります。印紙代はそんなに高くはありませんが、売却費用によって印紙代は違ってくるので、事前にしっかり把握しておくようにしましょう。
| 売却金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円~50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円~100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円 ~500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円 ~1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円 ~5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円~1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円~5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円~10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円~50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円~ | 60万円 | 48万円 |
そして譲渡所得税と住民税です。譲渡所得税の計算方法は、譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)なので、ここから譲渡所得税を算出しましょう。ちなみに取得税は売却するマンションや土地を購入した時の金額や、仲介手数料の合計額のことを言います。
譲渡費用は仲介手数料+マンションを売却する時に必要だった諸経費+マンションの立退料+建物を壊した場合は取り壊し費用も含んだ金額のことです。収用マンション場合の特別控除額は最高5,000万円、ご自身が住んでいるマンションや土地なら最高3,000万円と覚えておいて下さい。
そして固定資産税も忘れないようにしましょう。その年の1月1日に所有していた時点で固定資産税は支払う義務があります。
注意点④信頼できる会社を選ぶ
選ぶ不動産会社によって、ご自身のマンションが売却できるか・できないかに分かれてしまうと考えて下さい。不動産会社はマンションの広告掲載や内覧、売買契約、引き渡しまで、一連の流れ全てを請け負ってくれることになります。
つまり悪質な不動産会社にあたってしまうとマンションがいつまでも売れない可能性があるということです。逆に優良な不動産会社にあたればマンションも売れやすく、受け渡しのタイミングもスムーズなど、たくさんのメリットを実感できるはずです。
注意点⑤仲介か買取かのどちらかを選ぶ
マンション売却は大きく分けて2パターンあって、仲介か買取かを選択することができます。仲介は不動産会社にマンションの買取手を見つけてもらう方法ですが、買取りはマンションを不動産会社に買い取ってもらう方法になります。
仲介の場合はご自身でマンションの売却費用を決めることができるので上手くいけば大金を手にすることができる一方、条件やタイミング次第ではいつまでも売れ残ってしまう可能性も少なくありません。
一方買取りの場合、ご自身で売却費用を決めることができずに想定している売却費用よりも安く見積もられることが考えられますが、どのタイミングでも買い取ってもらうことが可能です。
売れる時期は分からないけど妥協したくない方は仲介、すぐにでも売却したい時は買取など、ご自身の希望によって使い分けましょう。
注意点⑥媒介契約の結び方に注意
ご自身で住むためにマンションを購入する方も多いのですが、投資用としてマンションを購入する方も少なくありません。そこでマンションを売却する時に注意しておきたいのは、できれば媒介契約は1社に絞るのではなく、2~3社結んでおく方が無難です。
投資用にマンションを購入する場合は安く買いたたかれるケースも少なくないため、1社だけにしてしまうと知らないうちに損をしてしまうことにも繋がりかねません。気持ちよく売却するためにも、媒介契約は慎重に行って下さい。
投資用ワンルームマンションの売却はいつがいい？
ここでは投資用マンションを売却する時期やタイミングについて詳しく解説しています。損をしないためにも、計画的に売却するようにしましょう。
おすすめの時期①赤字が続いている時
家賃収入が見込めず赤字状態が続いているのであれば、すぐに売却する流れに持っていくようにしましょう。「いつか高騰するはず」という考えは甘いです。なるべく損を少なくする意味でも、売却は早いタイミングで実行して下さい。
おすすめの時期②低金利のタイミング
低金利のタイミングでマンションを売却するのはおすすめです。低金利になることで利回りも低下するため、マンションの価値が大きくUPするからです。
おすすめの時期③周辺に競合が少ない時
同じようなマンションが売りに出されていない時も売却のベストタイミングです。特にその周辺のエリアで同じような条件のマンションがない場合は、多少金額を大きく見積もっても売れる可能性が高くなります。更に立地が良いと売却金額が跳ね上がる傾向にあるので、入念にチェックしてみて下さい。
おすすめの時期④今すぐ
結論から言いますと、マンションの価値は今が最高の時期となっており、売却するなら今このタイミングをおすすめします。低金利がずっと続いている状態なので、買取りても付きやすくなっているのです。
投資用ワンルームマンションを高く売るコツ
少しでも高くワンルームマンションを売るコツ・ポイントを見てみましょう。特に投資用マンションは損をしては意味がないので、事前の準備が不可欠になります。
売却額を予想しておく
あらかじめマンションの売却費用を想定しておくことで、損をせずに売却することができます。まず利回りを計算してみましょう。利回りの計算は月額家賃収入×12÷購入価格×100で算出できます。
これを元に例えば家賃収入が10万円、利回りが5.06%だとすると、120(※10万円×12ヶ月分)÷5.06×100=2372万円という結果が分かります。おおよその売却費用をシュミレーションすることができるので、基本のベースが出来上がる形になります。
査定額がアップするポイントを把握
ワンルームマンションの場合、高く売れる条件というものがあります。例えば立地が良い(※駅から徒歩10分等)・オートロック付・お風呂とトイレは別・ある程度の広さがある・総戸数30戸以上というのが高額査定の基準とも言えますので、当てはまるか確認しておくのもポイントとなります。
リフォームする
リフォームで最新式のバス・トイレ、キッチンに変えることにより、査定額が一気にUPする可能性があります。高性能設備や最新式の設備は非常に人気が高く、買取りてが多くなるからです。もし古いマンションを売却するのであれば、リフォームも1つの方法と言えるでしょう。
投資用ワンルームマンションを賢く売却しよう
投資用マンションは賢く効率的に売却するようにしましょう。決してご自身が損をしないように、事前に準備できることはしたうえで売却する流れにして下さい。高額査定の基準についてもご紹介していますので、是非参考にして、適正価格で売却しましょう。
提供元・工具男子
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