昨今、資金を投資することで所得を得る動きが活発化していますが、そんな中に不動産投資があります。読んで字のごとく不動産に投資を行うものですが、始める前にどのように利益を出す事が出来るのか、利点と欠点などを知っておくことが大切です。本記事では、不動産投資のイロハを解説します。
目次
不動産投資とは？その目的は？
不動産投資とはどんなものかというと、その名前の通り、宅地や建物といった不動産を自分で購入し、その建物を別の人に貸与することで、建物の家賃収入を確保する、もしくは売却して差分額を得る、というものを指します。
不動産に限らず、投資というのはある程度資産に余裕のある40代以降の世代が行うものというイメージがあるかもしれません。ですが、後述するように、実は昨今は20代や30代と言った若い世代の方の中にも、不動産投資を実践している方が少なからずいます。
利益を出すのが目標である事に違いはありませんが、目的としては「老後の年金対策」で始めたのが最も多い模様です。それに次いで「生命保険代わり」や「ローン活用」といった目的で始める方も居ます。
投資と聞くと、大抵の方は株式投資やFXなどを思い浮かべるでしょう。不動産は売買価格が高くハイリスクだと思われがちですが、不動産投資というのはミドルリスク、ミドルリターンな投資であると言われます。
不動産投資とは？収益を得る種類と仕組み
不動産投資とはどんなものなのか、簡単にではありますが解説しました。投資と言えば、自分の資金を投入し、その結果として利益を一定以上確保するのが最終的な目的と言えますが、不動産投資の場合どうやって収入を得ているのでしょう。
不動産投資の利益①家賃収入
まず1つ挙げられるのは、家賃収入になります。最初の見出しでも少し解説している通り、まず宅地や建物を自分の資金で手元において、その建物を他人に貸すことで家賃として収入を得る事が出来るのです。
この家賃によって収益を上げる投資というのは、景気による変動が少なく、安定して利益を確保することができるのが利点です。仮にある建物を月8万円で他社に貸した場合、年間で96万円と、100万円近い収益を出せる計算になります。
こうした、資産を保有し、家賃として収益を上げる事で安定的、かつ継続的に出す事が出来る現金収入の事を「インカムゲイン」と呼びます。この場合、その建物の月の管理費等やローンの額によって、収支が赤字か黒字かが分かれてきます。
不動産投資の利益②売買益
もう1つ、売買益によっても利益を出す事が可能です。売買益とはこちらも分かりやすい名前から想像しやすいですが、簡潔に言うと、購入した不動産を購入額よりも高い額で売却し、その差額を利益として計算するというものです。
例えば、建物を2,000万円で購入したとして、その建物を今度は2,500万円の値段で売却させられれば、差額である500万円が収入として自分の手元に残ります。不動産の価格が上がり調子なエリアなどの場合には、この投資の仕方によって利益を出しやすかったのです。
月々の家賃などの継続した安定している収益の事をインカムゲインと呼称するのに対し、こちらの売買益は保有する財産の価値の変動によって生じる利益であり、これを「キャピタルゲイン」と呼びます。
収益の計算方法について
実際の不動産投資の収益計算の方法についてですが、家賃を収入とするインカムゲインで利益を上げるとすれば、自己資金に対しての年間の表面的な想定利回りを求める事ができます。式は「1年間の満室時の実質家賃手取り÷購入時の自己資金×100」で求められます。
まず仮に1億円で物件を購入し、仲介手数料や公租公課などの諸費用を含めないとして、年間の満室時収入が1千2百万円とした場合には、想定利回りは1億円÷1千2百万円で0.12、12％と算出結果が出ます。
続いて、自己資金での想定利回りを計算してみます。先の例と同じく物件の価格は1億円、年間の満室時収入額も同様に1千2百万円、自己資金と金融機関からの借入金を5千万円、年間の経費が2百万円、借入の返済額を年288万円とします。
この場合、年間の想定家賃収入である1千2百万円から、年間経費の2百万円、そして年間の返済額である288万円を差し引くと、手取り収入は712万円で、これを自己資金5千万円で割ると、年利は14％という計算になります。
不動産投資のメリット
この様に、収益を上げる方法は、他者に賃貸として貸与した場合の家賃収入、そして購入時よりも高い値段で売却する売買益の2つがあります。では、そんな不動産投資には、どのような利点があるのか解説しましょう。
メリット①安定した収入の確保
まず1つ目のメリットは、安定した収入源を確保できることが挙げられます。昨今の不動産投資は、大抵家賃収入を目的としたものが多く、入居する人、または場所を借りる方が継続的にいるのであれば、それだけ収入も継続化し安定するのです。
投資を始めたばかりのころは、大抵収入というのはローンの返済であったり、建物維持のための管理費に充てる事が多いでしょう。しかし、安定させることができ、ローンも完済させられれば、その後はより安定した収入源になり得ます。
先に解説した通り、不動産はミドルリスク、ミドルリターンなものとされ、リスクとリターンのバランスが保たれています。立ち位置で言うと、預金よりもリスク、リターン共に高く、投資信託よりも双方低めといったところです。
投資というのは、労働のように時間を割く必要もありませんので、収益を出せるようになれば本業以外の副業収益として大きな効果が期待できるという訳です。但し、利益を出すためには利回りが低すぎたり、立地によって借りる人がいないといったトラブルも想定するべきです。
メリット②私的年金代わり
2つ目は、私的な年金代わりの収入になり得る事です。働いて定年を迎えた後は、今まで払っていた年金で生活するというのが収入減の移り変わりとされていましたが、昨今は横流し状態になっており、労働世代が確実に年金を受け取れるか不安視されています。
そこで、投資による収入を確保するという方法に注目が集まっているのです。先行き不安定でしっかり受け取れるかどうかすら怪しい年金を老後の生活の頼りにするよりも、今のうちに不動産投資を行い、明確な収入源を確保したほうが安心できるというものです。
これもやはり、家賃収入による安定した利益が出続けるというのが大きいです。万が一病気になったとしても、自ら労働をする事無く得られる収入源というのは、非常に魅力的と言えるでしょう。
メリット③死亡保険代わり
不動産投資では、団体信用生命保険というものを活用することで、死亡保険や生命保険の代替物としての効果を得られます。建物の購入を行う際に借り入れをしますが、その時に前述の保険に加入するのが推奨されています。
団体信用生命保険に加入すると、本人が死亡した際に、一般的な保険であれば手持ちの現金から支払われることになりますが、これが家賃収入からの支払いになります。
加えて、保険の内容は借り入れが免除されている不動産と賃料収入になりますので、通常の生命保険で振り込まれる現金の代わりに、不動産がそのまま手に入ることになります。これに家賃の収益もプラスされ、非常に価値が大きいのです。
最近は死亡時以外に、高度障害、癌と言った生命にかかわるような重病を患った場合にも対象となる保険が登場していますので、保険としての価値もより高まっているという訳です。
メリット④所得税・節税効果対策
所得税などをはじめとした各種税の節税対策も期待できると言われています。何によって支払う税額を減らすことができるのかというと、建物の減価償却によって本業の所得を圧縮する効果が関係しています。
例として、5千万円の建物を購入し、1年に1千万円ずつの減価償却を行った場合、5年後の減価償却を行った後には建物価格は最低額である1円になります。これは、実際の出費を伴わない支出と言え、会計上は利益が減る為に所得税を減額させられます。
しかし、実際のキャッシュフローの中では前述した通り現金の出費はありませんので、手元にキャッシュが残ります。よって、手元にキャッシュを残しつつ、支払う税額を減らせるという仕組みな訳です。
加えて、減価償却を行う際の額を多めに設定し、不動産府動作の所得としては赤字にしつつ、これを本業の所得との損益通算にすれば、本業の所得から税金を還付させることも可能になります。
メリット⑤相続対策
5つ目は、相続対策です。相続財産の中でも、土地や建物は実際価格よりも安く、7割から8割程度として見られます。仮に1億円の不動産を所持していた場合、相続する際の価格は7～8千万円と評価されます。
その為、建物自体がそのまま1億円で売れるものであれば、損をする事無く相続税を抑えられます。また、該当不動産を他人に賃貸させると、自身で自由に使用したり、処分したりしにくくなるために、相続税の評価額を下げられます。
まず、土地の相続税評価額は「自用地の土地の相続税評価額－（自用地の土地の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で求められます。土地が1億円、評価額を70％、借地権割合が60％、借家権割合は30％、賃貸割合を100％とすると、5740万円です。
賃貸用建物の相続税評価額は「固定資産税評価額－（固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合）」で求められます。土地同様1億円の建物で同一条件で計算を行うと、7900万円です。土地と併せて、1億3640万円と額が出ます。
メリット⑥インフレ対策
もう1つ、インフレ対策も挙げられます。建物、土地というのは当然ながら現物ですので、現物資産として数えられ、こうした不動産への投資というのは、インフレーションからの影響を受けにくい特徴を持っています。
現金を預金してその利率を得る、というのはよく知られており、非常に身近な投資ともいえますが、こちらの場合にはインフレにより目減りが発生します。しかし、現物の建物や土地といった資産は、特段目減りなどする事は無いのです。
それどころか、物価が上昇するインフレが発生すると、不動産の価格もそれに比例して上昇しますので、資産価値が大幅に下落して持っている意味が無くなる、という場面は考えにくいという訳です。
不動産投資のデメリット
この様に各種の利点がありますので、収入源として期待されているのも納得がいくでしょう。メリットだけ聞くと素晴らしい副業のようにも思えますが、当然ながらデメリットも抱えていますので、その点も十分に押さえておきましょう。
デメリット①初期費が必要
まず、初期費用を用意しなければなりません。始めるにあたってまずは土地や建物を購入する必要があり、当然1千万円や１億円と言った額の付いている建物がザラにありますので、購入のための資金を用意するところから始まります。
物件の購入に際しては、費用捻出の為に不動産ローンを利用する方も多いでしょう。ケースによっては、契約時の手付金10万円程度で済むこともあり、元手がほとんどかからない場合もあり得ます。
ただ、もちろんすべてが同一のケースな訳はなく、借入時の借主の状況や職業を見込んで、２，３割の頭金を要求されることもあります。全額を支払う事は無いにしても、ある程度以上の初期費用を用意することになるのは同じです。
物件本体の他にも、仲介手数料や印紙税、不動産登記費用や物件の保険料等々、ケースバイケースではありますがこういった初期費用は必ず掛かります。一般的には、物件の値段の8％程度、1千万円の物件の場合には80万円程必要になるのを覚えておきましょう。
デメリット②空室リスク
2つ目は、空室が出来た際のリスクです。不動産投資における主な収入源というのは、既に解説している通り部屋を貸して得られる家賃になります。これを目当てに投資を始めるわけですが、思い通りに借りてくれるかどうかは分かりません。
仮に入居者がいたとして、転勤など何らかの理由で退去された後、すぐにまた新しい入居者が見つかるとは限りません。当然、入居者がいなければ家賃も支払われない為、収入を得る事が難しくなるのです。
建物の立地や相場なども、成功するか否かに大きく影響します。これらを読み違えた場合、たとえどれだけ住み心地の良い場所であったとしても空室が多く出てしまう可能性があります。その為、事前によくこのリスクを考えておいてほしいのです。
こうしたリスクの対策として、サブリースを利用する方法があります。これは、投資用の不動産を管理者側が借り上げ、空き室の有る無しに関わらず一定額をオーナーに支払うというものです。管理費用等が差し引かれますが、確実に一定額は支払われます。
デメリット③不動産価格の下落リスク
不動産価格が下落した場合のリスクも心配です。基本的に、バブル期の様な好景気の時以外には、不動産投資で利益を出したい場合、その収入源はやはり賃貸として他人に貸し、その賃料を継続的に集めるのが一般的になります。
しかしかといって、利益の出し方の2つ目で解説した、売買益を完全に無視して良い理由にはなりません。最初は家賃収入を見込んで購入したけれど、思ったようにいかず売却したい時が来る可能性も否定できません。
もしその時、物件の価格が購入時よりも明確に下落してしまっている場合、売却時に損が発生して、トータルの収支をみると利益になっていなかったというケースも考えられるのです。
価格が下落しやすい不動産としては、分かりやすい所では老朽化が進んでいたり、立地等の条件が悪く空室の割合が高い物件などが該当します。こうしたリスクを避ける為、定期的なメンテナンスや将来的な計画などが大切です。
デメリット④建物の老朽化
アパートや一戸建てに関わらず、建物というのはいわば消耗品ですから、当然老朽化していくものです。そうした側面がある為に、メリットの中でも述べた通り、減価償却を行って節税の対策にするのも可能ではあります。
しかし、もちろん良い事ばかりではなく、自分が所有していて、他人に貸すために持っている物件が老朽化していたら、住もうと思う人は減ってしまいます。その後も老朽化を放置していれば、入居者がおらず空室のままです。
価格の下落リスクの中でも述べましたが、老朽化が進んでしまうのは物件の購入当時から判明している事です。その為、入居者を継続的に確保、ひいては安定した賃料収入を確保する為にも、メンテナンスは欠かせません。
空室が出来た場合にも、次の入居者を迎えるための準備をするなどの必要があります。また、外壁を塗り替えると言った大規模な修繕を行う必要が出てきたら、長期的な修繕の計画を立て、その後実行に移ることが推奨されています。
デメリット⑤金利リスク
5つ目は、金利の変動リスクです。現在国内では歴史的な低金利状態が続いており、そのために銀行に預金していたとしても全くお金が増えない状態です。ただ、いつまでもこれが続くとは限らず、何かしらのタイミングで上昇するのもあり得ます。
不動産購入に際しては、よほど資産に余裕が無い限りはローンを組む方法を選択するでしょうが、もし借りている中で金利が上昇した場合、合計の返済金額が想定よりも高くなるケースも否定できません。
こうしたリスクへの備えとしては、毎月のローンの返済に際してある程度現金の余裕を持たせます。可能な限り繰り上げ返済をして、早く完済したいかもしれませんが、ギリギリまで返済に充てるよりも、金利のリスクに備えるならば手元に残した方が安心です。
融資を行う金融機関側も、金利が上昇する際には返済に関する相談に乗ってくれることでしょう。ローンも信用があって初めて使えますので、そういった意味でも手元にある程度の現金を残すのは悪い手ではありません。
デメリット⑥資金流動化リスク
最後に、資金流動化というリスクもあります。不動産投資の中でいう流動性というのは、どれだけその物件が売買しやすいものか、そして現金化しやすいかを指しており、流動性が高ければ、その分売買しやすく、換金も容易であると言えます。
ですが、建物や土地といった不動産は流動性が低い、つまり売買に手間がかかり、換金に時間を要します。その理由としては、まず取引の際に1対1の相対関係になりますから、買い手が少ないのです。
物件を売りたくても、直ぐに買い手が見つからない場合、売値を希望額よりも下げなければならなくなります。これを流動性リスクと呼び、不動産投資においてはこのリスクが常について回るのです。
基本的に不動産取引というのは、売買価格が私たちの生活の中で行われる一般的な取引と比べても高いです。容易に分割ができないものである以上それは避けられず、それだけ購入者が限定されてしまうのも影響しています。
不動産投資の利回り相場
不動産投資のメリット、デメリット両方を知って、物件を探し始める段階に入ったとして、利回りが何％になっているのか、まだまだ分からない事ばかりでしょう。続いては、主な利回りの計算の仕方や、相場について解説します。
不動産投資の利回りの計算方法
まず、不動産投資において利回りというと、2つあります。1つは年間の家賃収入を物件価格で割って求められる「表面利回り」、もう1つは管理費用や税金から求められる「実質利回り」の2つです。
まず表面利回りですが、仮に土地と建物合わせて3千万円、家賃を10万円としたケースだと、年間の家賃収入が10×12＝120万円ですので（120÷3000）=0.04、パーセンテージに直せばこのケースだと4％という計算です。
続いて実施利回りは（年間の家賃収入－年間支出）÷物件価格で算出されます。年間支出とは税金や管理費の事であり、前述と同例で年支出が20万円だった場合には、（120－20）÷3000＝0.033、利回りは3.3％と算出できます。
一般的な不動産投資の利回り
計算の仕方については、前述の式に当てはめる事で求められるようになりました。では、実際の一般的な投資の利回りはどの程度なのでしょう。一般財団法人「日本不動産研究所」が2020年に実施した「不動産投資家調査」を参考にしてみましょう。
その調査によれば、東京及び政令指定都市において、ワンルームタイプの物件は4.2～5.7％、オフィスビルの場合は3.5～5.7％、商業向け店舗だと3.4～6.5％前後が実際の利回りになっている模様です。
また、物流用の倉庫だと4.5～5.1％、宿泊特化型のホテルでは4.5～5.7％ほどの利回りになっていました。あくまで限定された都市内の調査ではありますが、3％中から5％強程度が全体的な利回りになっている事がお分かりいただけるでしょう。
不動産投資を始めるのにかかる費用
不動産への投資は、株式投資と比較して初期費用を抑えてスタートさせられる投資として知られています。しかし、建物、及び土地の購入に当たっては、一般人がそう多く購入する対象でもありませんので、それなりの費用が必要です。
不動産投資に必要な初期費用
では、具体的にどの程度の初期費用を用意すれば始められるのかについてですが、不動産を介した仲介手数料を込みにして、購入する物件価格の8％から10％程度を用意すればよい、と言われています。
一概に不動産投資と言っても種類が色々とあり、それによって金額はこの範疇に留まらない事もあります。また、購入の際に不動産会社を介さないのであれば、当然仲介手数料を支払う必要もなくなります。
初期費用の内訳については、まず仲介手数料、ローンを組む場合の事務手数料、ローン保証料、火災や保険などの各種保険料、不動産登記費用、印紙税等の各種税金や清算金があります。また、手付金として物件の何割かを最初に支払う事もあります。
もし資金に余裕があるのであれば、最初に支払う頭金の金額を無理のない範囲で多めに支払っておくことを推奨します。その分、ローンを組んで支払う返済額は少なくなり、後々の負担を少なめにできるからです。
少額不動産投資とは
始めにいくらかの資金を用意しておく必要性は違いありませんが、少額からスタートできる不動産投資というものもあります。例えば、中古のワンルームマンションの様な区分所有型の場合、一戸ずつで扱われるため少額スタートが可能です。
特に東京都内の中古ワンルームマンションの場合、1千万円台から購入可能な物件も存在しています。費用をすべてカバーしてもらえるフルローンを使えば、一棟ものと比較して非常に少ない初期費用で始められるのです。
2つ目は、競売物件です。こちらは住宅ローンを返済できず、担保となっている土地や建物を裁判所が差し押さえたものです。こちらの場合、市場価格よりも3割から4割ほど安くなっており、初心者にも始めやすいとして有名になっています。
もう1つ、不動産投資信託もあります。「REIT」とも呼ばれており、投資家から資金を収集し、それを元手に不動産を購入、その運用益を投資元へ配分するという仕組みです。一口10万円からと、現物不動産よりも圧倒的に少額なのが特徴的です。
不動産投資とは何か勉強する方法
例え資金に余裕が無かったとしても、この様に少額から始められる商品もあったりしますので、身近に感じられたのではないかと思われます。勿論、目的は利益を出すためですから、そのための事前勉強も欠かすことはできません。
初心者におすすめの勉強方法
これから不動産投資を始める初心者の方は、まず書籍を入手して勉強するところから始めてみましょう。書店に足を運び、投資関連のエリアに足を運んでみれば、関係する書籍が想像している以上にたくさん並んでいる光景を目にできる筈です。
こうした書籍は初心者が読む事を想定して作られており、小難しい専門用語などをなるべく省いて分かりやすくされているものが多いです。自分が読みたい時、時間があるときに気軽に読めますので、自分のペースで学べるのが利点と言えます。
書籍で基本を押さえたら、次はセミナーに参加してみましょう。投資のセミナーは不動産側が開催してくれているものがあり、参加費用も無いものが多いです。そこで登壇者へ質問をしたり、他の参加者との意見交流が出来れば、充実した時間になる事でしょう。
そんなセミナーでは、文章からは読み取れない内容を理解できるのが大きな利点です。登壇者が無い様に関してしっかりと説明してくれ、質問も受け付けてくれます。また、前述したように参加者と交流を行い、投資仲間を作れれば更に良いです。
サラリーマンのマンション投資が増える理由
投資、それも現物の場合にはそれなりの資金が必要になる不動産となると、投資家がやるようなものというイメージを持ちがちかもしれませんが、昨今は主にマンションに対して、一般的なサラリーマンが投資するケースが続々と発見されています。
マンション投資の魅力
いくつか理由があり、まず1つは堅実な投資として見られている事です。本業のあるサラリーマンでもできる副収入の作り方としてはFX、暗号通貨などが有名で気軽にできそうですが、常に株価の変動に気を配らなければ利益を上げられません。
短期で大きな利益を上げたいのなら向いているでしょうが、急落すればその分損額も大きくなります。資産を失ってしまうというリスクとストレスを抱えながら、サラリーマンという本業を続けるのは賢い選択肢ではないと見られているのです。
その点、マンションを購入しての投資ならば、この後詳しく解説する通り、建物の管理は管理会社に任せてしまえばよいのです。ほぼ何もしなくても特段問題はなく、今後の展望や次回の購入物件を考えるなど、ポジティブに資産運用ができます。
ローンを使いやすい就業形態である事も、魅力とされています。ほとんどの場合、投資を行うにあたって金融機関でローンを組みますが、平均的でも収入が安定しているのなら、サラリーマンであっても十分に受けられます。
副業より手間がかからない
もう1つ、世間一般に知られる副業よりも手間がかからないのもあります。先に解説した通り、サラリーマンの行う副業と言えばFXなどがまず挙げられますが、変動を常々監視する必要があります。
その点、不動産であれば物件を購入したのち、所有者が行うべきは物件の管理などです。その管理についても、信頼できる管理会社に委託してしまえば、オーナーである自分が行うのは意思決定及び会計のみとなります。
これであれば、本業への影響を最大限小さくできるでしょう。集客、物件の管理に関しては別会社に委託するのが最も無難とされていますが、だからといってすべての事をアウトソーシングで委ねてしまうのは避けましょう。
オーナーとして、実際の管理については別会社に委託して良いとしても、投資に関する重大な判断、例えば物件選択や売却などは、自分の意志で主体的に行うべきです。長期的な成功を実現するために、この点は必ず押さえておいてください。
まずは不動産投資とは何か知ることから始めよう！
各種のメリットがある不動産投資は、若いうちから始める事が出来る魅力的な投資方法です。最終的な目標である安定した利益の創出には、様々な知識を身に着ける勉強も欠かすことはできません。
初心者の方は、特にどうやって投資すればよいのかなど、まるで分らないことだらけでしょう。そうした方の為に、オンラインのセミナーなどもたくさん主催されていますから、まずは情報収集をすることから始めてみて下さい。
提供元・KASHI KARI
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