2020年まで家を買うな？45歳までに家を買うべき？家の買い時はいつなのか

不動産価格が暴落すると言われている不動産業界の2020年問題。住宅価格が上昇傾向にある現在、2020年まで家を買うなとも言われている。だが45歳は最長の35年ローンが組めるぎりぎりの歳で、その点では早く購入するのに越したことはない。一体いつが家の買い時なのだろうか？

2020年の東京オリンピック・パラリンピック後が家の買い時？

マイホームの買い時は外部要因、内部要因の双方から見極める必要がある。

外部要因としては、価格動向や住宅ローンの金利動向、供給動向、さらにローン減税などの税制動向などが挙げられる。

2018年夏現在、住宅価格は新築マンションを中心に上昇傾向で下がる気配はない。

住宅ローン金利が低いうちに買っておいたほうが得策ではあるが、用地難から新築物件の供給量は停滞気味であるため選択肢はさほど広くない。

注目しておきたいのが税制動向。2019年10月から消費税の引上げが予定されており、その直前までは駆け込み需要が予想され、反対に増税後にはその反動が見込まれる。需要が減少し供給は停滞、ジワジワと上がり続けてきた価格も下落に転じる可能性がある。それによって、新設住宅着工戸数が減少する。

景気後退を防ぐための住宅ローン減税やすまい給付金制度の拡充などが期待されていて、実現すれば増税による負担増加分をかなり補うことができるはずだ。いますぐマイホームを買わなければならないといった差し迫った事情のない人であれば、これらを待つのもいいだろう。

2020年には東京オリンピック・パラリンピックが予定されており、そこに向けて建設ラッシュが続いているが、それ以降は反動で景気が減速する可能性が指摘されている。消費税増税に続いてオリンピック後の景気後退が発生するようなら、住宅価格が低下してさらに買いやすくなる可能性がある。

40歳前後から40歳代前半がマイホーム購入の“適齢期”か

内部要因としては現在の年収や自己資金額、将来設計などが挙げられ、これらを総合的に判断して決定するのが無難だ。収入などの面で無理なく購入できると判断できれば、その時がその人にとっての買い時だろう。あまり慎重になり過ぎると買い時を見逃してしまって、買えないままに年齢を重ねてしまうことになる。

どこかで思い切った決断が必要になるが、参考までに実際に住宅を取得した人たちの年齢をみてみると、注文住宅は41.0歳、分譲戸建住宅（建売住宅）が39.6歳、分譲マンションが44.1歳、中古戸建住宅が45.8歳、中古マンションが47.2歳などとなっている（国土交通省の『平成29年度住宅市場動向調査』）。物件の形態にもよるが、おおむね40歳前後から40代前半が住宅取得の“適齢期”とみることができる。

実際に、この年代で持ち家率は急速に高まる。20代後半で11.6％、30代前半では28.9％の持ち家率が、30代後半には46.1％、40代前半には56.0％、40代後半には62.7％まで高まる（総務省統計局の2013年度『住宅・土地統計調査』による）。30代から40代でマイホームを取得している人が多いわけだ。

家を買うには無理のない資金計画、返済計画を立てるのが原則

本当に適齢期かどうかを判断するには、資金・返済計画の確認が重要だ。

まず十分な自己資金があるかどうか。民間ローンでは、取得価格の2割以上の自己資金がないと住宅ローンの金利が高くなることが多い。民間と住宅金融支援機構提携のフラット35では、1割がそのボーダーラインだ。少なくとも1割以上、できれば2割以上の自己資金を用意したい。

返済に無理がないかどうかも重要なポイントだ。年収に占める年間返済額の割合である返済負担率を25％程度に抑えるのが安心とされ、住宅金融支援機構の『フラット35利用者調査』では、建売住宅では平均21.8％、新築マンションで21.3％となっている。

マイホームの買い時は2020年以降でも45歳まででもない

外部要因を考えると、2019年の消費税増税後か、2020年の東京オリンピック・パラリンピック後がチャンスになると言えるだろう。だが、無理のない資金・返済計画がなければ、たとえ2020年以降だとしても時期尚早だ。ある程度の年収に達し、自己資金が増え、返済負担率が安心な範囲に収まるようになれば、たとえ2020年を待たずとも買い時だろう。