首都圏の不動産価格の2極化が進んでいます。日本経済新聞電子版によれば、東京23区が前月比3.2%高、都心6区が同2.9%と引き続き上昇しているのに対し、周辺エリアの埼玉県と千葉県、神奈川県は下落しています。

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都心部と郊外の格差が広がっていますが、これは購買層の違いが原因と思われます。

郊外の物件は、日本のサラリーマンのマイホーム購入の実需が中心と考えられ、住宅ローンを使った資金調達が一般的です。

住宅ローンは、年収によって借り入れ限度額が決まってきます。賃金が上がらなければ借入限度額は頭打ちになります。

更に、日銀の政策金利引き上げによって、住宅ローン金利が上昇すれば、借り入れ限度額はその分低くなってしまいます。

住宅価格の高騰で、サラリーマンにはもはや手が届かない水準に到達してしまったということです。

一方の都心部の物件の購入層は、外国人と経営者のような富裕層です。手持ちのキャッシュが潤沢で、購入余力が大きく、金利上昇の影響を受けにくい特徴があります。だから、価格が上昇しても、先高感があれば積極的に購入を行うのです。

外国人の場合、円安もあって諸外国との比較感間から割安感が高まっています。

そして、都心部の中でも駅近で立地の良い物件にさらに人気が詰まっています。

過去10年のデータで見ると、駅からの距離が500メートル以内の物件は、1キロ以上の物件に比べ、価格上昇率が20%高くなっているというデータもあります。

駅近の立地は希少性が高く、需給関係から価格が上昇しやすくなっているのです。

これはファミリータイプの物件だけではなく、ワンルームマンションのような投資物件でも同じ傾向です。

良質な物件に人気が集中する傾向はこれからもしばらく続きそうです。不動産投資はやっぱり「都心6区・駅近」の一人勝ちと言えそうです。

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