報道によれば、不動産調査会社が発表した2024年7月の東京の中古マンション平均希望売り出し価格は都心6区で前月比1.8%高い1億2276万円となり、18カ月連続で価格上昇が続いています。

都心6区とは、都心3区の千代田・中央・港に、新宿・文京・渋谷を合わせたエリアになります。

最近、折り込みに入っていた晴海フラッグ（中央区）の販売物件は103平米で2億5900万円です。これは売値ですから、成約するとは限りませんが、販売時に比べ2倍以上に値上がりしています。

未入居で角部屋、10階からの眺望は最高ですから人気の物件ではありますが、さすがに高すぎないかというのが正直な感想です。

賃貸利回りから逆算すると、この価格で購入するど、利回り3%になるには年間家賃が約780万円です。つまり、毎月の家賃を65万円に設定する必要があります。

ここまでの家賃は晴海では難しそうですから、賃貸利回りはさらに下がることになります。現時点の家賃相場と利回りを勘案すれば、価格は割高といえます。

しかし、最近は賃貸物件の家賃の上昇が続いています。マイホームの購入を諦めた人が賃貸物件を選ぶようになっているからです。

都心3区にある100平米を超えるような広い賃貸物件は供給戸数が少なく、希少性があります。今後も家賃が上がれば価格の割高感は消えていきます。

晴海フラッグ Wikipediaより

そして、東京都心3区は、日本の他のエリアと比較するのではなく、香港、シンガポール、ニューヨーク、ロンドンといった海外の類似都市と比較すべきです。

現状の賃貸利回りでも海外の主要都市の不動産と比べれば、利回りは低いとは言えません。

割高に見える東京の中心部の不動産価格ですが、見方を変えれば、まだまだ上昇余地があるとも考えることができるのです。

2億円を超える物件を簡単に買うことはできませんし、賃貸がすぐに決まるかどうかもわかりません。同じ東京23区でも中古ワンルームマンションであれば、東京23区で頭金10万円から不動産投資が実践できます。