ある制度を使えば、相続税を0円にできることをご存じだろうか。またある制度を使えば、不動産にかかる税金を、最大80％も節税できることも。

こういった「裏技」とも呼べる制度について、国は声高に教えてくれない。

税金を納めるときと異なり、「あなたの相続税はこの制度を使えば軽くできますよ」という通知はこないのだ。

今回は、所有しているだけで多額の税金が発生する可能性がある不動産について賢く節税するための制度を紹介する。知らないと数百万円損することもあるので、しっかりと確認してほしい。

裏技1：【相続税０円】小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例を使えば、条件次第では相続税を0円にすることもできる。

小規模宅地等の特例とは、被相続人の事業用・居住用宅地において、一定の面積まで土地の相続税評価額を減額させる制度のことだ。これによって、課税対象額が少なくなり、結果的に支払う税金が軽くなる。

被相続人と同居をしていた居住用の宅地は、330平方メートルまでの面積が80％減額されて評価される。

わかりやすくするために、具体的な例を用いてみよう。

● 被相続人(母親）と相続人（長男、一人っ子）は250㎡の土地を自宅として使い、同居していた
● 土地の評価額は5,000万円
● 相続が発生し、相続人だけが相続した
● その他、被相続人の財産として預貯金2,600万円があった

この場合、土地の評価額は5,000万×80％で1,000万円になる。基礎控除額は3,600万円となることから、相続税はかからない。

※「基礎控除」＝「3000万円＋（600万円×法定相続人の数）」
この場合法定相続人が1人なので基礎控除額は3,600万円となる。

一方、5,000万円を土地ではなく預貯金として持っていた場合、相続財産の総額は7,600万円となる。課税遺産総額は4,000万円（＝7,600万円ー3,600万円）であるため、相続税額は600万円（＝4,000万円×20％ー200万円）になる計算だ。つまり、5,000万円を預貯金で持っている場合に比べ、土地で持っていたら相続税を600万円節約できる。

相続税＝課税遺産総額（4,000万）×税率（20％）ー控除額（200万）
※法定相続人が1人の場合

ただし制度を利用するためには以下の要件を満たす必要がある。

・被相続人の配偶者が相続すること
・被相続人と同居していた親族が相続すること
・被相続人と生計を1つにしていた親族が相続すること

被相続人が居住していなかった場合にも、被相続人が要介護や要支援の認定を受けていて高齢者施設などに入所している場合にも適用される可能性がある。

適用条件に合致するかどうかは、税理士に確認しておくのがよいだろう。

裏技2：【600万円の節税】賃貸住宅の経営

賃貸住宅の経営をすることで相続税対策ができる。一例として、1億円を現預金で持つ場合に比べ、賃貸住宅として持つ場合には600万円の節税になる。

例えば、現預金1億円を持っていた場合、相続税評価額も自動的に1億円になる。仮に法定相続人が1人だとすると、基礎控除額3,600万円を差し引いた6,400万円が課税遺産の総額となるため、相続税額は1,220万円（＝6,400万円×30％－700万円）となる。

一方、土地の価格が7,000万円で建物の価格が3,000万円の合計1億円の賃貸住宅を購入した場合はどうなるだろうか。

地域ごとの路線価や借家権割合によって変動するが、おおよそ土地の評価額は80％、建物の評価額は70％で評価されることになるため、7,000万円の土地の評価額は約5,600万円、3,000万円の建物の評価額は約2,100万円となる。

相続税評価額は約7,700万円となり、1億円の現預金を所有しているよりも2,300万円評価を下げられる。課税遺産の総額は4,100万円（＝7,700万円－3.600万円）となるため、相続税は620万円（＝4,100万円×20％－200万円）となる。

注意しなければならないのは、相続税対策のためだけに不動産の購入を促してくる悪徳な不動産会社があることだ。

大家業はあくまで「経営」であるため、空室やメンテナンス費用などリスクも考慮したうえで最適な物件を購入する必要がある点は覚えておこう。

方法3：【最大1,000万円まで非課税に】贈与税非課税措置

住宅取得の際に父母から資金の贈与をうけたとき「贈与税非課税措置」を使えば最大1,000万円までが非課税になる。

贈与税非課税措置（住宅取得等資金の贈与税非課税特例）とは、住宅を取得する際に父母や祖父母などの直系尊属から資金の贈与を受けた場合に、贈与税が非課税となる制度だ。基本的な条件をまとめたので、当てはまるならぜひ使ってほしい。

贈与税非課税措置を受けるための条件
● 適用期限：2026年12月31日までの贈与分
● 非課税限度額：500万円（一定の耐震、省エネまたはバリアフリー基準適合住宅の場合は1,000万円）
● 受贈者：18歳以上（ただし、年収制限がある）の子どももしくは孫
● 築年数：1982年以降に建築されたもの、もしくは新耐震基準適合住宅

実際にこの制度を使いたい場合は、不動産会社やハウスメーカーの担当者、税務署や税理士に問い合わせたうえで問題がないか確認しよう。

会社員が不動産投資をする際の注意点

本来、会社員は不動産投資に向いていると言われる。収入が安定しているため融資の審査に通りやすいうえに、年収・物件次第では節税効果も見込めるからだ。株などの金融商品とは違い値動きをこまめに追う必要もないうえに、物件の管理・運営は専門業者に任せれば本業への支障もないだろう。

しかし、物件をよく吟味しないとキャッシュフローがマイナスになったり、相場より高い物件をつかまされたり、経費が想像以上にかかったりするなどのトラブルに見舞われる。「節税になるからいかがですか？」と言われても安易に話に乗らないでほしい。

自分で書籍やセミナーなどで情報収集をしたうえで、納得できるならチャレンジする程度の考えでいよう。

文・荒井美亜（金融ライター／ファイナンシャル・プランナー）
立教大学大学院経済学研究科を修了（会計学修士）。税理士事務所、一般企業等の経理を経験して現在は金融マネー系ライターとして活動中。日本FP協会の消費者向けイベントにも講師として登壇経験あり。