住宅ローン借り換えのタイミングは金利の動向？それとも自分の事情？

マイナス金利政策の影響もあって、住宅ローン金利は低いままの状態が続いている。借り換えのタイミングをはかっている人は多いようだ。

各々のライフステージや事情に応じても、住宅ローンの借り換えはメリットがある場合がある。ボーナス返済が家計を圧迫している場合の借り換え、あるいは返済期間を延長できる借り換え、貯金ができた際に自由に返済できる事務手数料が必要ない借り換えなど、自分のライフプランで必要なになる借り換えタイミングもある。

当初優遇金利で住宅ローンを借りている

「優遇金利」という言葉を耳にするが、当初優遇金利か通期優遇金利かで条件は違う。10年前くらいに住宅ローンを借りた人は、当初期間優遇金利で借りている人が結構いるようだが、気を付けなければいけない。

たとえば、最初の10年間は優遇金利が1.5%だったものの、10年後に優遇金利が0.5%になってしまうような場合だ。初めは安い金利だったのに、知らないうちに高い金利になっているかもしれない。優遇金利を受けているうちに借り換えを見直す必要がある。

変動金利で借りていて金利上昇の気配がある

1990年代後半から住宅ローンの金利はどんどん下がり、ここ20年ほどはほとんど上昇していない。だからと言ってこのままの低金利の状態が未来永劫続くとは限らない。近いうちにローン金利が上昇すると指摘するメディアもある。

現在、自分が借りている住宅ローンが変動金利で、今後金利が上昇してしまいそうで不安と考えるのであれば、固定金利タイプへの借り換え時かもしれない。ただ同時点では固定金利は変動金利より高くなるので、ほとんどの場合で返済総額は上がってしまう可能性はある。

ボーナスが大幅にカットされた

最近よく耳にするのは、給与の支給形態が変わったり、転職することでボーナスがなくなったりして返済に行き詰まる例だ。ボーナス時加算の割合が多い返済方法では、ボーナスが減額されると返済が難しくなる。その場合も本当に返済が滞る前に借り換えを検討すべきだろう。また転職を考えたり、会社をやめて独立しようとしたりするときも、住宅ローンの借り換えを検討しておくべきタイミングだ。というのも借り換えをするためには、住宅ローンの審査があらためて必要になり、勤続年数や会社の業績が必要になるからだ。会社を辞める前に、住宅ローン借り換えの必要性を再検討しておこう。

支出が増えて返済が苦しくなってきた

会社の業績が悪くて収入が減った、子供の教育費などの支出が増えたなど、毎月の返済が重くなってしまうこともある。住宅ローンを借り換えして低金利のメリットを受けたり、金融機関によっては返済年数を伸ばしたり、毎月の返済額を抑えることも可能だ。その際も返済が滞る前に、早め早めに対処することが大切だ。将来収入が増えたり、支出が減ったりした際に、繰上げ返済を利用することもできる。

ゆとりがあるのでどんどん繰上げ返済をしたい

逆に子供が独立してお金がかからなくなったり、昇進して収入が増えたりということも借り換えのタイミングと言えるだろう。審査も通りやすく金利も交渉しやすくなる。また積極的に繰上げ返済をしていきたいと思うなら、繰上げ返済時の手数料がないローン、繰上げできる最低額が安い住宅ローンを選ぶことも大切だろう。

文・四宮朱美（不動産メキキスト)／ZUU online