住宅ローンを借りる際に「頭金はどれくらい用意すべきか」は購入者にとって頭を悩ますところだ。以前は「2割は用意すべき」と言われてたが、最近では全額あるいは諸費用分も貸してくれる場合もある。
だが新築でマンションや戸建て住宅を購入する際には、2割位の頭金が出せるくらいの準備はしておいたほうが後々安心だろう。住み始めた途端にほとんどの新築物件の評価額は1～2割下がる場合が多いからだ。
あとで住宅ローンの借り換えをする場合にも、物件の評価額は借りられる金額を左右する。また何かの事情で売却する際にも、住宅ローンの残高が評価額を上回っていると、売却自体ができない可能性もある。
手元にまったく預金がなくなることのリスク
だからと言って、手元の預金をすべて頭金につぎ込んでしまうのはリスクがある。世帯主がリストラに合ったり、急に病気やケガになったり、不測の事態が起こって収入が減る可能性もある。
また有利な住宅ローンを見つけて借り換えをしたいと思っても、手元にお金がなければ借り換えに必要な諸費用を用意することができない。住宅ローンは長期間にわたって返済するものなので、子供の教育費や親の介護費など、ライフプランも考慮して考えなければならない。
また金利下落などのチャンスを生かすためにも、ある程度の資金は手元に残しておく必要がある。
公務員か会社員か自営業か、属性によっても異なる
通常半年分の収入と言われているが、公務員なら少なめでも大丈夫、自営業であれば多めに準備など各家庭によって事情が異なる。
そもそも融資を受けることができるかどうかも、用意できる頭金によって左右される。また借りる人の属性によっても異なる場合がある。収入の多い−少ないだけではなく、職業の安定性を評価される。
一般に安定していると判断される職業であれば全額の融資が可能でも、不安定と判断される職業であれば頭金をたくさん用意することが求められる場合があるす。
金融機関は多くの金額を借りてもらいたいと思う反面、この人に貸しても大丈夫かどうかという点も見ている。頭金を多く用意していると評価が高まり、ローンの審査が通りやすい傾向にあるようだ。
頭金が足りないときに、どうやって頭金を作るか
あらかじめ資金を用意しておくことが望ましいが、預金の金利があまり期待できない現状では、頭金を貯めるのも簡単ではない。どうしても欲しい物件があった場合に頭金が用意できなくてあきらめるのは残念だろう。
また物件価格が上昇しそうなタイミングで「今が買い時」と思ったときに、頭金が用意できずに購入に踏み切れないのもチャンスを逃してしまうす。それでは、どうやって頭金を増やすかを考えてみよう。
● 生命保険を見直す
住宅ローンを組んだ場合に加入する団信信用生命保険（団信）は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというものだ。民間の住宅ローンでは通常は保険料がローン金利に含まれている場合が多いので気付かない場合があるが、すでに生命保険に加入していて、その額に住宅費も含まれているなら保険額を見直す必要がある。特に終身保険や養老保険などの貯蓄型の場合は、解約して得た金額を頭金に回すことも選択の一つになるだろう。
● 無駄なローンや出費を見直す
家計の見直しも大きなポイントだ。特に自家用車を手放すのは税金、保険、駐車場代、ガソリン代などの節約になり、メリットが大きい。
● 親に資金を用意してもらう
父母や祖父母などに住宅資金を出してもらう場合、贈与税が非課税になる「住宅資金贈与特例」がある。その年の税制にもよるが、2017年9月30日までなら省エネ住宅で1200万円、それ以外の住宅で700万円までが非課税になる。
また「相続時精算課税制度」を使えば、相続時に受け取る財産を先に住宅用に受け取って、税金は相続のときまで先延ばしにできる制度もある。
文・四宮朱美（不動産メキキスト)／ZUU online
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