年収400万円でマンションは買える？　物件額や組めるローンの額は

住宅ローンがいくらまで借りられるのかは、家を買おうとしている人なら誰でも気になることだろう。おおむね年収によって決まると考えていいだろう。金融機関では、一般に返済負担率の上限を年収の35％以下に設定しているという。

例えば、年収400万円の人の場合、返済負担率35％で計算すると、住宅ローンの年間返済額は400万円×35％＝140万円となる。毎月返済する金額の上限は140万÷12＝約11万6,000円ということになるわけだ。

金利3％で返済期間が20年であれば、借りられる最大額の住宅ローン金額は約2,091万円ということ。ここで金利1％で返済期間を最長の35年にまで長くすれば、住宅ローンは約4,109万円まで借入れ可能ということになる

2,000万円しか借りられないのと、4,000万円借りられるのとでは、買える家の選択肢も大きく違うはずだ。単純に倍だから、広さやエリアなど選択肢はまったく異なってくるだろう。金利と返済期間によって、借りられる額にこんなに差が出るのだということが分かったはずだ。

年収による手取り額とは

そもそも年収とは、サラリーマンやOLが会社からもらう総支給額のことだ。いわゆる手取りとは異なるものだという認識から始めよう。支給された額から所得税や住民税、厚生年金保険料、健康保険料などが差し引かれるので、年収400万円の人の手取り額は300万円程度ということになるだろう。もちろん既婚者か独身者か、または子どもや両親など扶養家族がいるかどうかによっても、手取り額は大きく変わるのは言うまでもない。

ここでは手取り年収300万円と仮定して説明していこう。ボーナスが年に2回それぞれ30万円ずつ支給されるとすると、月の手取りは20万円ほどになる。

ここから毎月必要な生活費が引かれることになる。例えば水道光熱費や通信費、生命保険料などの固定費と、食費や雑費、被服費や交際費などの変動費がかかる。ひとり暮らしの場合、これらの支出の平均は大体15万円（内訳は家賃等住宅費7万円、光熱費1万5,000円、通信費1万5,000円、食費等5万円）ほどだろうか。1ヵ月のうちに自由に使うことができるお金は、住宅費である家賃か住宅ローンを除いて5万円ということになるわけだ。

毎月の家賃は、年収によっていくらくらいが妥当か分かる。一般に年収の20％から25％程度が妥当とされることが多いようだ。「家には寝に帰るだけだから家賃はそんなにかけたくない」という人もいれば、「心身をしっかり休めたいから、それなりの家に住みたい」という人もいるだろうから、これも一概にはいえないが、参考情報として聞いてほしい。年収400万円の場合は6万7,000円から8万3,000円が妥当だということになる。

エリアによっても異なるが、東京23区内であれば1ルームや1K、都心のベッドタウンでも1LDKでこの程度はかかるはずだ。しかし地方なら2LDK以上のある程度の広さの物件に住むことも可能だろう。

銀行で借りるなら

よく賃貸か分譲かを決めるのに、毎月の家賃とローンの返済額を比べるという話が聞かれる。

銀行や住宅金融支援機構のフラット35によれば、返済額の上限が年収の35％とされるので、年収400万円の人なら毎月の返済上限額が約11万6,000円となる。

ここでは銀行などで返済負担率35％の返済で借りたと仮定する。金利0.2％、返済期間を25年にすると、借入金額の1,000万円あたりの毎月の返済額は約3万3,000円。月々の返済額である11万6,000円を3万3,000円で割り1,000万円をかけると、約3,515万円だ。3500万円くらいまで住宅ローンを借り入れられるということだ。

詳細は人それぞれ異なるが、これは最大の返済負担率で年収400万円の人が住宅ローンを組めた場合の金額ということになる。

ただ金融機関側から、融資審査の中でリスクを考慮して「返済負担率を20％までに抑えてくれ」と求められることもありえるだろう。そうなれば、返済額は年間80万円になってしまう。毎月約6万6,000円程度に抑えられるということだ。この場合、金利や返済期間など同じ条件で借りることができるのは約2,000万円になる。

ただし、借りることができる金額や返済の期間には、頭金を用意できるかどうかも影響する。例えば住宅購入額の10％程度を頭金にできれば、金融機関も融資に対するリスクを減らせるため、住宅ローンの優遇条件を受けられることがある。頭金なしのフルローンなのか、ある程度はまとまったお金があって頭金にできるかどうかも踏まえた計算が必要だ。

フラット35を利用した場合は？

住宅金融支援機構の住宅ローンのフラット35を利用する場合を考えていこう。

昨今の低金利下では、返済負担比率から計算すると年収の約7倍が借入金額の上限といわれているようだ。

ただし、7倍はあくまでも「上限と言われている倍率」でしかない。一般的には年収の5倍から6倍が借入可能額の目安と言われている。つまり年収400万円であれば2,000万円から2,400万円ということになるだろう。

ただこの金額も、頭金の有無や住宅ローンの金利が計算されていないので、あくまで一つの目安に過ぎない。他の自動車ローンやキャッシングローンなどの借入金残高も考慮して考える必要がある。

子どもがいる場合はどう考えるべきか

また子どもがいる場合は、子どものいない世帯と比べてかかるお金の額が高くなりがちで、どのくらいの住宅ローンを組めばいいのか悩みどころだろう。今いる子どもの人数や、今後生まれるかもしれない人数も考え、部屋数を考えなければならない。それはすなわちエリアや物件選びにもつながり、購入予算額、ローン額にも影響する。

一般的に「年収の5倍以内」で住宅ローンを組むことができれば、返済もあまり無理がなく大丈夫だと言われているようだ。

たしかに幼い子どもが1人ならばそれでもいいかもしれない。しかし、たとえば子どもが2人以上いたり、既に学校に通っていたりするとかかる費用も高くなっているはずだ。そうした家族がファミリータイプの60平方メートル以上で、満足できるようなマンションを購入するためには、それなりの頭金が必要になると考えておいたほうがいい。

子どもが2人いる家庭ならエリア、場所にもよるが、賃貸でもそれなりの家賃になってしまうだろう。ワンルームや1Kではなく、もっと広い部屋に住む必要があるからだ。

仮に家賃8万円の賃貸マンションに住んでいるなら、2,650万円の住宅を購入すれば（頭金なし）、現在住んでいる家賃と同じぐらい返済額になるはずだ。もし頭金を350万円ほど準備できれば、3,000万円位までのマンションを購入できるということになりそうだ。

無理のない返済金額とは

ここまで見てきたように、年収400万円の人が無理のない返済年数と返済金額は、返済負担率30％で計算した「400万円×30％＝120万円」が年間返済額の上限だろう。年間返済額が120万円ですから、毎月返済額の上限は10万円ということになる。

しかし、この計算はあくまで金融機関が設定した返済負担率をもとにしたものだ。冷静に考えて、年収400万円で毎月10万円の返済はなかなか厳しいのではないだろうか。

いま住んでいる家賃と同じぐらいの毎月の返済額か、できれば家賃支払いよりも低いローン返済金額に抑えたいところだ。

もちろんそれぞれの、家族構成や勤め先、金利、支払い期間などの状態で、購入できるマンションの金額は変わってくる。さらには将来子どもが生まれたり、病気になったりするかもしれない。生命保険などに入っているか、親の介護がどうなるか、など不慮の事態も起こることが想定される。

住宅ローンには団信もあるが、どんなに想定して準備していても、それでも想定していなかったことが起きるからこそ「万が一」なのだ。少なくとも計画段階で無理のないものにして購入を検討したほうがいいだろう。

文・ZUU online編集部

年収400万円でマンションは買える？ 物件額や組めるローンの額は