中古住宅で住宅ローン控除を受けるための条件と基礎知識

人生の3大出費にも数えられる住宅の購入費。よほど資金に余裕がない限りは住宅ローンを組んで購入するのが通常だ。中古住宅は程度の良いものさえ見つけることができれば、割安で良い物件を見つけることもできるので人気が高まっている。

住宅ローン控除は中古住宅を購入するのであればぜひとも利用したい制度の1つだが、控除を受けるにはさまざまな条件をクリアしなくてはいけない。

ここでは国など行政のWebサイトを見てもいまひとつ要領を得ないという人のために、中古住宅を購入した際の住宅ローン控除について解説する。

中古住宅購入で「住宅ローン減税制度」を活用する

国内の景気が一向に回復の兆しを見せないにもかかわらず、2014年4月、消費税が5％から8％に引き上げられてしまった。「住宅ローン減税制度」は増税によって国民の生活がますます苦しくなってしまうことを懸念した政府が増税に伴う経過措置として設けた制度である。

「住宅ローン控除」はこの「住宅ローン減税制度」の1つであり、一定条件をクリアした住宅をローンで購入した場合、所得税から一定額を控除することができるというものだ。

控除額はローン残高の1％。非常に微々たる数字に見えるかもしれないが、人生で一番高い買い物と言われている住宅は、たとえ中古であっても都心で購入すれば数千万はくだらない。3,000万円のローン残高であれば30万円の控除が受けられるのだ。これは軽視できる金額ではないだろう。

中古住宅を購入したあとにリフォームをする人もいるだろう。リフォームの場合でも一定条件をクリアすることで住宅ローン控除の対象となる。これらの制度を上手く活用していくことで大きな節税効果を生み出すことができるのだ。利用しない手はない。

住宅ローン控除とは

住宅ローンを組んで家を取得した場合、一定条件を満たすことで10年間にわたり毎年ローン残高の1％を所得税から控除することができる制度。控除を受けるためには翌年に確定申告する必要がある。

サラリーマンやOL、パート、アルバイトなどの給与所得者であっても確定申告は必須だ。なぜなら、住宅ローン控除の申請は年末調整では処理できないためだ。控除を受けられる条件で住宅ローンを組んだら確定申告をすると考えておいたほうが良いだろう。

控除を受ける条件

ここからは少々複雑になるが住宅ローン控除を受けるための条件を解説しよう。まず、前提として住宅ローン控除を受けるためには新築、中古共通の条件がある。この共通条件に続けて新築住宅の場合、中古住宅の場合に条件が分かれていく。今回は中古住宅の住宅ローン控除に焦点を当てているため、固有条件は中古住宅に絞って説明していく。

新築住宅と中古住宅の共通条件

住宅ローン控除を受けるための共通条件は以下のとおりだ。

床面積が50平方メートル以上であること
自分が居住する住宅であること
新築または中古住宅取得の日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
借入期間を10年以上の住宅ローンであること
年収が3,000万円以下であること

中古住宅の固有条件

購入したのが中古住宅の場合は以下の2つをクリアする必要がある。

(1)築年数が以下の規定の年数以内であること

鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合：築25年以内
木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合：築20年以内

(2)耐震レベルが以下の基準をクリアしていること
耐震基準適合証明書を取得する
住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得する
既存住宅売買瑕疵保険に加入する

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額を計算するには年末時点でのローン残高に1％を掛ければ良い。

（住宅ローン控除額）＝（12月31日時点でのローン残高）×1％

年末の時点で住宅ローン残高が2,000万円だとすると、

2,000万円 × 1％＝ 20万円

となり20万円が所得税から控除されることになる。

住宅ローン控除の限度額

住宅ローン控除の限度額は40万円になっている。つまり、10年間最大控除額を受ければ400万円の控除となるわけだ。これは非常に大きい金額だろう。

控除しきれなかった場合

住宅ローン控除額が所得税を上回ってしまった場合はどうなるのか。この場合、控除しきれなかった額が出てきてしまい、住宅ローン控除の恩恵をすべて受けきれないことになる。それでは不公平なので、次の年の住民税から控除するという制度がある。

たとえば、年収400万円の人が支払う所得税は概算すると年間で10万円程度だ。1,000万円以上の住宅ローンを組んでいれば、控除しきれないことが分かるだろう。多くの人が利用する可能性がある制度ということになる。

この個人住民税からの控除にも上限がある。現在の税率だと最高で年間13万6,500円が控除限界だ。住宅ローンを組むときには、いくらのローンを組めば一番恩恵を受けられるかの参考になるはずだ。

ちなみに、個人住民税控除を利用するために市区町村に特別な申告をする必要はない。確定申告の添付資料の見直しや給与支払報告書の改正によって、市区町村の方で把握できるようになったためだ。

住宅ローン控除を申請する流れ

住宅ローン控除を申請する流れを整理してみよう。基本的な流れは以下のようになる。

住宅の取得
入居（取得から6ヶ月以内）
必要書類の入手・作成
入居の翌年に確定申告で申請基本的な流れはシンプルだ。大事なのは住宅取得から6ヶ月以内に入居すること。これがないと申請すらできなくなる。必要書類については次で説明する。

必要書類

必要書類は以下のとおりとなる。基本的に新築でも中古でも揃える書類は同じだ。唯一違うのは中古住宅の場合は耐震性の証明に耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のどれかが必要という点となる。

添付書類	入手先	備考
住民票の写し	市区町村	所有者自ら居住
残高証明書	金融機関	住宅ローン残高
登記事項証明書・請負（売買）契約書	法務局	取得年月日、住宅取得の対価の額、床面積（50平方メートル以上）
源泉徴収票	勤務先	所得税額
耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書	建築士、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人	3つの内いずれかを用意、耐震性の証明、中古住宅の場合のみ必要

給与所得者は申告が必要なのは初年度だけ

いろいろと手続きが複雑な住宅ローン控除だが、控除を受けるのに確定申告が必要なのは初年度だけだ。翌年以降は勤務先にローン残高証明書を提出すれば年末調整で手続きが完了する。初年度だけ頑張れば10年間に渡り大きな控除を受けられるのだから、苦労する価値は十二分にあるだろう。　

住宅ローン控除を受けるためのポイント

ここでは住宅ローン控除の知っておきたいポイントを紹介する。

床面積の合計は「登記面積」で確認する

床面積50平方メートル以上というのは意外に大きな落とし穴になることがある。というのも、マンションなどの広告で載っている床面積は「壁芯面積」であるのに対し、住宅ローン控除で参照する登記簿の床面積は「内法面積」だからだ。

細かい説明は省くが「壁芯面積」と「内法面積」では計測方法が異なり、「壁芯面積」のほうが「内法面積」よりも広く表記されてしまうのだ。つまり、広告で50平方メートルの中古マンションを購入したら登記簿で確認したら50平方メートルに達していなかった、ということが起こってしまう。2LDKくらいの中古マンションを購入するのであれば、事前に必ず登記簿上の床面積を確認するのを忘れないようにしたい。

住宅の名義は夫婦で

実は住宅ローン控除は世帯単位ではなく個人単位で受けることができる。住宅を夫婦共有の名義にすれば、夫婦で控除を受けることが可能だ。控除上限額に引っかかってしまうような高額ローンを組む場合にはぜひとも使いたいテクニックだ。

勤務先から借りる場合は0.2％以上の金利で借りること

住宅ローン控除の条件として銀行などの金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務を10年以上持っていることとなっている。しかし、勤務先からの借入金に限り、0.2％未満の超低金利での借入は対象外となる。

借入金額にも寄るが、いくら超低金利だからといって安易に借りると、実は住宅ローン控除の方がお得だった、というケースもあるので注意が必要だ。

住宅ローン控除の注意点

ここでは住宅ローン控除を受ける際の落とし穴を紹介していく。しっかり把握してミスのないようにしておこう。

住宅ローンは10年以上で組む

受託ローンを組むときは必ず10年以上のローンを組むようにすること。これをしないと住宅ローン控除を申請することができない。

自分で住む住宅にしか適用されない

住宅ローン控除は自分が居住する目的で住宅を購入した場合にのみ対象となるので注意が必要だ。たとえば、別荘や賃貸用の住宅として購入する場合は住宅ローン控除の対象外となってしまう。

住民票に購入した住宅の住所が入っているか

住宅ローン控除を受けるためには12月31日時点で、住民票に購入した住宅の住所が記載されていることが必須だ。購入はしたものの、まだ引っ越しが済んでいない、もしくは引っ越しはしたけど住民票の書き換えが済んでいない場合はその家に住んでいることにはならない。

年末近くの12月に購入したものの、引っ越しや役所の手続きが年明けになってしまう場合は、購入した翌年ではなく翌々年が住宅ローン控除を申請できる年になる。勘違いしないようによく確認しておこう。

「すまい給付金」も受けられるか確認すること

住宅ローン控除を受けることに集中していると忘れがちなのが「すまい給付金」の存在だ。収入が510万円以下の場合は最大30万円の給付金を受け取ることができる制度なのでしっかりチェックしておこう。

紹介してきたように「住宅ローン減税制度」は国が住宅の購入を推奨していることもあり、条件さえクリアできれば大きな恩恵を受けることができる。返済計画にも影響してくるので、しっかりチェックすることをおすすめする。

なお、現行の住宅ローン控除は2021年12月31日までとなっている。消費税が10％に引き上げられた場合はまた控除限度額などが変わってくるので、いますぐではなくても住宅の購入を検討しているのであれば、引き続き注目しておくべきだろう。

文・ZUU online編集部