マンションは管理で買えと言われる理由

マンション管理の善し悪しは入居してからの住み心地に大きな影響を与えるだけでなく、計画的な修繕計画が実施されるかなどにもかかわってくる。ひいては将来的な資産価値を左右することになる。これが「マンションは管理で買え」といわれるゆえんだ。

管理会社への不満から委託先変更も少なくない

ほとんどのマンションでは、管理業務を管理会社に委託している。多くのマンション分譲会社はグループ企業としてマンション管理会社を持っているので、分譲時には系列の管理会社が管理を担当する前提で売りに出される。

しかし、最近ではその管理会社の業務遂行が十分ではない、あるいは管理委託料が高すぎるといった問題から、管理会社を他社に切り換える「リプレース」に踏み切るマンションもある。マンションに住む人たちの管理に対する目が厳しくなっているということの表れでもあるだろう。住み心地だけではなく、将来的な資産価値にも影響してくる問題だからこそ、これは当然のことだろう。

マンション選びに当たっては、管理業務について熟知し、その管理業務をシッカリと遂行してくれる管理会社かどうかが重要な選択ポイントになってくるわけだ。

マンション管理にはどんな業務があるのか

では、管理会社はどんなことをしてくれるのか。大きくは、次の4つの業務からなる。

⑴事務管理業務
管理組合の会計業務がメイン。維持管理などの計画を立て、それに必要な管理費や修繕積立金の徴収を行い、適切に支出しながら出納業務を行う。管理組合理事会や総会開催のための支援業務も行う。

⑵管理員業務
エントランスなどにおける受付などの業務、各種点検、立会いや報告連絡業務などを担当する。多くの場合、管理会社から派遣されている。

⑶清掃業務
敷地内の庭や建物内の共用部分の日常的な清掃がメイン。加えて、床のワックス掛け、庭の草刈りなど特別な清掃業務もある。こちらは、実施日を決めて管理会社が専門企業に依頼することが多い。

⑷建物・設備管理業務
建物全体の定期点検、検査のほか、各種設備を定期的に検査する。法律で定期点検が定められているケースが多いので、それを遵守しながら実行されているかどうかが重要。

管理の充実度合いが住み心地や資産価値に影響

たとえば、清掃が行き届かず、敷地内や共有部分にゴミが散乱していたり、管理員が無愛想だったりするとガッカリしてしまうし、マンション全体に暗い雰囲気が漂い、住み心地が良くない。

反対に、管理員が顔を会わせるごとに明るく挨拶してくれれば、自然とことばを交わすようになり、マンション全体にコミュニケーションが生まれ、明るい雰囲気になるものではないだろうか。

また、日々の清掃や定期点検がしっかりと行われていれば、外部からの評価も高まり、資産価値にも影響してくる。同じエリアで、同時期に竣工したマンションでも、資産価値に大きな違いが出てくることがあるが、それには管理の善し悪しが大きく影響しているのは間違いない。

管理会社に関する顧客満足度調査の結果は？

その管理会社の善し悪しを見極める参考資料として、管理会社に対する顧客の満足度調査がある。それによると、野村不動産パートナーズがトップで、以下、三井不動産レジデンシャルサービス、住友不動産建物サービスが続いている。トップの野村不動産パートナーズは管理員、コスト、サービス・イベントなどのさまざまな面で高い評価を得ている（住まいサーフィンの『第10回管理会社満足度ランキング2018』）より。

ほかの調査でも、野村不動産パートナーズがトップ、以下、大和ライフネクスト、住友不動産建物サービスの順だった（オリコンの顧客満足度調査における『分譲マンション管理会社』編の2018年首都圏より）。

調査会社が異なっても上位の顔ぶれには大きな差はない模様。こうしたランキングもマンション管理会社のチェックの参考になるのではないだろうか。

文・山下和之（住宅ジャーナリスト）