キャッシュ（現金）が入ってきて（キャッシュイン）、キャッシュが出ていく（キャッシュアウト）流れをキャッシュフローといいますが、不動産投資における「キャッシュフロー」とは、毎月の家賃収入から不動産投資ローンの返済などの支出が出ていったあとの残額のことです。

不動産投資を始めるうえでキャッシュフローをどう捉えるのがよいか、ここでは考えていきます。

目次
不動産投資でキャッシュフローを理解する理由
　・不動産投資でキャッシュフローが重要な理由
　・キャッシュフローは「家賃収入－経費－ローン返済額」で計算できる
キャッシュフローの賢い運用の仕方
　・頭金を多く入れて月々のローンの返済額を抑える
　・借入期間を長くする
　・家賃をなるべく下げないようにする
　・ローンの借り換えを積極的に検討する

不動産投資でキャッシュフローを理解する理由

不動産投資を健全に行うためには、キャッシュフローの把握と適切な管理が重要です。キャッシュフローはどのような点で不動産投資に影響を与えるのでしょうか。ポイントを見ていきましょう。

不動産投資でキャッシュフローが重要な理由

手元の現金を使うか使わないかに関わってくる

キャッシュフローがプラスになるならばそのプラス分をプールしておき、未来に支出が発生するのに備えます。そうすることで自分の給与収入などを用いずに、不動産投資事業内で完結できる理想の形となります。

キャッシュフローが大きい物件は売却価格も高額になる

またキャッシュフローが大きくなると、売却時の価格が高額になる可能性が高くなります。物件を査定する際に、家賃収入を元に試算するからです。

キャッシュフローをプラスにして自己資金を守る

キャッシュフローを増やすことは、自己資金を守るという観点からも重要です。事業用の現金が少なく不動産投資の支出をまかないきれなくなれば、事業継続のために自己資金の投入が必要になるからです。

投資用物件に自己資金を大量に投入することが常態化すると、物件の経営状況の良し悪しがプライベートの経済状況にも影響を及ぼすようになります。生活レベルが低下するリスクもあり、状況によっては事業の継続を断念する必要も出てきます。

資金が尽きて物件を失うという最悪の事態を回避するためにも、キャッシュフローを安定させることは重要なのです。

キャッシュフローは「家賃収入－経費－ローン返済額」で計算できる

不動産投資では、キャッシュフローを考えるというのはつまり家賃収入、経費、ローン返済額を把握することです。ここでいう経費とは、以下のようなものが該当します。

【キャッシュフロー計算に含める支出（一例）】

  • ローンの返済額
  • 修繕積立費
  • 設備費
  • 税金
  • 委託管理手数料

家賃収入から支払いが必要な費用を引いた金額が、その物件のキャッシュフローです。キャッシュフローをベースに、どの程度の利益が出る物件なのかが評価されます。

支出のタイミングは、予想できるものと予測できないものがあります。突発的に発生するものとしては、入居中にも起こる給湯器などの設備交換や退去時に発生する消耗した部屋の修繕などがあります。

定期的に発生する支出としては、賃貸管理を管理会社に任せている場合にはその管理手数料、投資対象がマンションの場合なら毎月修繕積立金と管理費があります。そのほか毎年かかる税金には固定資産税があります。

キャッシュフローの賢い運用の仕方

不動産投資のキャッシュフローのプラスを多くして、収入を増やすためにはどのように運用していけばよいのでしょうか。キャッシュフローを増加させる運用のコツを見ていきましょう。

頭金を多く入れて月々のローンの返済額を抑える

物件購入時にローンを組むときに、頭金を支払うことで、借入金額を少なくして、月々のローンの支払額を減らすことができます。

頭金の割合を増やすことで毎月のキャッシュフローが増加し、ローン完済までの期間も短縮できるため、購入に対しての支払い総額も抑えられます。

購入時の経済状況も考慮する必要がありますが、頭金の金額が物件価格の何割になるかも考えて物件を選んでみてください。

借入期間を長くする

不動産投資ローンの借入期間は、35年が最長と言われていましたが、ここ数年でより長い期間のローンが登場しています。借入期間を長くすることで月々の返済金額を減らすことができます。

トータルでの利息の金額は増えますが、資産形成の一手段として、将来の年金対策のために不動産投資を利用するということができます。

家賃をなるべく下げないようにする

家賃は収入の源泉であり、キャッシュフローの増減に直結するため、物件の家賃は必要以上に下げないことが重要です。エリアの家賃相場より大幅に高いなどの事情があれば家賃を見直す余地もありますが、そうでない場合は安易な値下げは自分の首を絞めることになります。

物件の入居率が伸びないと、つい「家賃が高いのだろうか」と考えてしまいがちです。しかし、家賃が相場の範囲内なら、ほかに問題点がないかを考えてみましょう。共用部分の管理体制を確認するなど、管理会社に相談をして入居率の向上を目指しましょう。

ローンの借り換えを積極的に検討する

金利の高い不動産投資ローンを組んだ場合は、積極的にローンの借り換えを検討してみてください。月の利息を抑えられれば、その分キャッシュフローの増加が見込めます。

なお借り換えを検討する場合は、元の金融機関に支払う違約金や手数料の支払いにも注意してください。借り換えに付随する費用の発生も考慮したうえで、借り換え前と借り換え後、どちらがより有利か計算してみましょう。