投資物件としての所有や住み替え前提のマンション購入も一般的になった昨今。資産価値を落とさないためにと、購入後すぐに売却する場合は、多額の住宅ローンが残っているケースも多いはず。住宅ローンの残債がある場合には、どのようにマンションを売却すればよいのでしょうか。
CONTENTS
住宅ローン残債があっても売却できる
売却代金でローンを返済する場合
売却代金でもローンを返済できない場合はどうする？
任意売却とは
まとめ
住宅ローン残債があっても売却できる
転勤・住み替え・資産状況の急変などによってマンションを売却する場合、抵当権を外す必要があります。そのため、「ローンを完済している物件でないと売れない」と考えている人も多いのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンの返済中であってもマンション売却活動を開始することは可能です。
マンション売却時に外す「抵当権」とは？
抵当権とは住宅ローンの借入時に金融機関があらかじめ設定する権利のことで、よく耳にする「自宅を担保に～～」の“担保”と同じ意味です。
住宅ローンを完済した場合、住宅ローンを完済したからといって自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。住宅の売却に支障を出さないためにも、設定されている抵当権を抹消しなければなりません。抵当権抹消登記を行う場合には、法務局での手続きが必要となり、通常は司法書士へ依頼することになります。
売却代金でローンを返済する場合
残債のあるマンションを売却する場合、今住んでいるマンションを先に売却（売り先行）し、マンションを売った金額で住宅ローンを返済する方法がもっともスムーズです。なぜなら逆に次の家を先に購入（買い先行）してしまうと、二重でローンの支払いが発生することになるからです。
売却代金でローンを返済する場合は「現在のローン残債＜住宅の売却額」になるのが理想ですが、ローン残債額よりも売却額の方が少なくなってしまった場合には、貯金やボーナスなどを利用して「ローンの残債＜住宅の売却額＋α」の状態にもっていきましょう。それが難しい場合には「住み替えローン（買い替えローン）」を利用することになります（後述）。
土地、物件の価値が購入時よりも上がるケースもある
公益財団法人東日本不動産流通機構よると、2019年の首都圏の中古マンション（70m2あたり）の価格の年間平均は、2013年比で1,336万円の上昇となっています（36.4%アップ）。
中古マンションが値崩れせず、m2単価も年々高まりを見せるのが東京都区部です。高い利便性・インフラ整備・国内外の投資家からの支持などによって、物件の資産価値を維持していると考えられます。
とはいえ、昨今のコロナ不況やマンション供給過多によってマンション市況も少しずつ変化しています。住み替えやマンション売却を検討している方は、最新の動向チェックとプロへの相談によって最善の“売り時”を見極めていきましょう。
