住み替えや転勤などの事情によって、急いでマンションを売却したい場合もあるのではないでしょうか。なるべく早くマンションを売却するためのコツや注意点をご紹介します。
マンション売却の流れ
マンション売却を急ぐあまり、抜け漏れや思わぬトラブルが起きないように注意しましょう。そのためにも、まずはマンション売却の手続きや段取りを把握することが肝心です。売却の流れとともに、必要な準備を確認してスムーズに対応できるようにしましょう。
目的と期限を確認する
計画的に進めるためには、売却の“目的”が重要になってきます。売却を決めた理由によって、何を優先させて何を切り捨てるか、が決まってきます。最初にマンションを売却する目的を改めて考えてみましょう。
たとえば転勤に合わせて売却したい場合、転勤先への引っ越しスケジュールに間に合うように何よりも期限が優先されることになります。
あるいは、投資を目的にしたマンションを所有していて、ポストに入っていたマンション売却のハガキに記載された売却価格に魅力を感じて売却を考え出したような場合は、高い価格での売却が優先事項になるでしょう。
売却の目的を明確にすることで、優先順位や期限の有無などが整理できるはずです。
物件の状態を確認する
新築物件ではないため、汚れや破損があってもおかしくありません。あらためて部屋の状態を第三者の視点で確認してみましょう。長く生活していた部屋は見慣れてしまっている部分も多いので、他人の視点からチェックすることが重要です。この段階で不動産会社に相談してみても良いでしょう。
売却相談に必要な書類の準備をする
不動産会社に売却相談をするにあたって、必要となる書類が手元にあるか確認しましょう。「登記済証」、新築分譲時の「パンフレット」、「管理組合の議事録」などあらかじめ用意しておくとスムーズです。
住宅ローンの残額を確認する
住宅ローンの残額は必ず事前に確認しておきたいポイントです。住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、万が一購入者が返済できなくなったときのために、借入先の金融機関は「抵当権」とよばれる権利を設定しています。
売却するときには、この抵当権を抹消する必要があります。住宅ローンが残っているマンションを売却するには、売却代金をもってローンを完済し、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。場合によっては、売却代金よりローン残額が多いというケースもあるでしょう。その場合は自己資金を充当するなど資金のやりくりが必要になります。
売却査定価格の算出依頼をする
売却するマンションの売却価格の査定を不動産会社に依頼します。このとき、複数の不動産会社に依頼するのが一般的です。一括で査定を申し込めるサービスもあるので上手に活用しましょう。
またマンションの相場を調べたい場合は、国土交通大臣認定の各指定流通機構が運営する「REINS Market information」を使うのがおすすめです。実際の成約価格と物件の細かな情報を検索できるので、近隣かつ同条件のマンションがいくらで売却されたのかなどスムーズに調べられます。
媒介契約を結ぶ
依頼する不動産会社が決まったら、媒体契約を結びます。媒体契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。特徴を理解した上で、どの媒介契約にするか判断してください。
スピードを優先するなら、一般媒介よりも専任媒介または専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。
不動産会社による販売活動
売却するマンションの買主を探すための活動は主に不動産会社が行います。広告を出したり、チラシを配布したりという宣伝活動のほか、購入希望者との交渉なども請け負います。
不動産売買契約を結ぶ
買主候補との間で条件を調整が終わり、売主と買主が合意に至ると不動産売買契約を締結し、手付金を授受します。
残金決済、物件の引渡し
売主・買主の双方が立ち会いの上、物件の最終的な確認を行います。残代金の決済とともに、所有権移転登記申請書類の手続きや物件の引渡しなどを済ませます。
マンションを早く売る4つのコツ
上記のように、マンションの売却の手続きにはいくつものステップがあります。一般的には、売却価格の査定から媒介契約の期間が2週間程度、売り出してから成約するまでに3〜6カ月程度、売買契約して物件の引渡しまでに1カ月程度かかると言われています。
できるだけ早く売却するための、マンションを早く売却するコツを4つご紹介します。
1. 相場よりも安く設定する
買い手に大きくアピールできるのが価格です。価格を安くすることは、早期売却に最も効果があると言えます。ただし、闇雲に価格を下げればいいというものでもありません。売主が早く売却したいことを買い手に悟られてしまうと、さらなる値下げ交渉に発展する可能性もあります。不動産会社と相談しながら、相場よりも少し安く価格を設定すると良いでしょう。
急いでいなければ3カ月経って買主が見つからなかったら価格を再度見直すというスピードでもよいかもしれませんが、急ぎならば1カ月ごとに価格を見直したいと相談してください。
2. 媒介契約は「専任媒介契約」で締結する
マンションを売却するとき、やはり頼りになるのは不動産会社の存在です。信頼できる不動産会社を選び、担当者がモチベーションを高く保って営業活動がしやすくなることも早期売却につながります。
そこで、売買契約を「一般媒介契約」ではなく、「専任媒介契約」にするのがおすすめです。一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できるのに対し、専任媒介契約の場合は1社しか仲介を依頼できません。つまり、その不動産会社に売却を任せるという意思表示になります。
また、専属専任媒介契約でも契約は1社のみとなりますが、売主が買主を見つけることも禁止されています。不動産会社からの報告は最も頻繁に行われます。自分では買主を見つけないだろうと予想されるのであれば、報告の間隔が短い専属専任媒介契約が良いかもしれません。
3. 不動産会社の見直しと活動状況のチェックを行う
不動産会社との媒介契約は3カ月更新が一般的です。このタイミングまでに契約している不動産会社の対応に不満を感じていたら、別の不動産会社に依頼することも検討してみましょう。
担当者との相性などもあるため、何か気になることがあれば不動産会社との話し合いも大切です。
4. 買取も視野に入れる
もしも一刻も早くマンションを売却しなければならない事情があるなら、不動産会社に直接買取してもらう選択肢もあります。
不動産会社の仲介による売却は、基本的に広告や紹介などによって買い手を探し出します。この方法は、どうしても時間がかる場合が多いでしょう。一方、不動産会社の買取は、提示された査定額に納得さえできれば、1週間から1ヶ月ほどで売買契約が可能です。
ただし、売却金額が相場よりも安くなるといったデメリットはあるので、よく比較検討するようにしましょう。
