マンションを購入したけれど、一戸建てへの住み替えを考えていたり、仕事などの都合で引っ越しをせざるをえなくなったりと、さまざまな理由で売却を検討している方もいるのではないでしょうか。今回は、事前に知っておきたいマンション売却の流れ、そして売却の際に注意すべきポイントについてご紹介します。

目次
マンション売却の流れ
　・1. 不動産会社選び
　・2. 媒介契約の締結
　・3. マンション売却活動
　・4. 売却決定
　・5. マンション引き渡し
マンション売却の注意点
　・マンションの売却にかかる各種費用を計算しておく
　・住宅ローンが残っている場合の手続きについて
　・各契約書にはしっかりと目を通す
　・翌年には確定申告・納税を忘れずに
　・契約が決まっても引き渡しまでは油断禁物！

マンション売却の流れ

1. 不動産会社選び

マンションの売却をスムーズに進めていくために、不動産会社を介して手続きを進めていくのが一般的です。まずはご自身の売りたいマンションがどれくらいの価格で売却できるのか相場を知るために、不動産会社で「簡易査定（机上査定）」をしてもらいましょう。このとき、事前に売却する理由や目的、希望の条件などを整理しておくとよりスムーズです。

売却する不動産によって、査定価格や提案条件が変わってくるため、まずは4～5社など複数の不動産会社で査定するのがおすすめです。その際は、高価で売却できるという理由だけではなく、「エリアや物件種別など条件が近い物件の過去の取引実績数」「担当者が信頼できそうか」などの点も含めて選んでみてください。

不動産会社を絞ることができたら、実際に担当者がマンションを訪問して細かく査定を行う「訪問査定」を依頼しましょう。この結果をもとに、最終的に契約をする不動産を選びます。

2. 媒介契約の締結

最も納得のいく不動産会社を決めたところで、売却活動を依頼するための「媒介契約」へと進みます。媒介契約では、不動産会社からどのようなサービス業務を受けられるのか、具体的な仲介手数料の金額など、契約内容を確認します。

ここで内容をきちんと理解せず契約書にサインしてしまうと、のちのちトラブルなどにもつながりかねないため、しっかりと契約内容を確認する必要があります。国土交通省の定める「標準媒介契約約款」かどうかも確認するとよいでしょう。

また、媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。主な違いとしては、「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社の不動産会社と契約する決まりなのに対し、「一般媒介」では複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。

他にも、不動産会社を通してではなく、売り主が自分で買い主を見つけた場合に、売買契約を締結できるかどうかなどにも関わってきます。ご自身の求める売却条件や方針と照らし合わせ、不動産会社とじっくり相談しながら最適な契約を結ぶようにしましょう。

3. マンション売却活動

媒介契約を結んだら、いよいよ販売活動がスタートします。物件の販売活動は、基本的に不動産会社が行います。広告チラシや不動産サイトなどを駆使し、より多くの購入希望者へ紹介・宣伝していきます。

もし居住中のマンションを売却する場合は、購入希望者の内覧に対応する必要があります。あらかじめ掃除や片付けなどをしておき、内覧に来た方たちへの印象を少しでも良くしておくことも、スピーディーに売却するためには効果的です。

ときには、購入希望者から価格交渉されるケースがあるため、売却を始める前に売却価格の下限を設定しておきましょう。価格交渉は不動産会社と相談しながら進めることができます。

売却が長期戦になりそうな場合は、これらの販売活動の状況をもとに不動産会社と相談しながら都度、売却価格の見直しをはかっていきます。

4. 売却決定

マンションを気に入り、売却条件も納得してくれる買い手が見つかれば売却決定です。以降は不動産会社から売り手に購入申込書（買付証明書）を送り、売買契約へと進めていきます。

売買契約を結ぶ際は、契約の証拠や解約の代償、違約金など、さまざまな役割を果たす「手付金」を買い手から受け取ります。このときに不動産会社によっては売り手が不動産会社に仲介手数料の半額を支払うというルールになっていることもあります。

契約を結ぶ際には以下のような書類も必要となるため、あらかじめ用意しておくと便利です。

  • 本人確認書類（運転免許証など）
  • 実印・印鑑証明書
  • 登記済権利証または登記識別情報通知書

など

また、マンションを購入したときの契約書や重要事項説明書、長期修繕計画書なども買い手に引き継ぐようにしましょう。

5. マンション引き渡し

マンションの引き渡し日までにも諸手続きが必要となります。たとえば、住宅ローンがまだ残っている物件の場合は、引渡し日までに全額返済すること。抵当権を抹消する手続きを行うこと。各種書類の準備、物件の所有権移転登記の申請。そのほか、必要な諸経費などを不動産会社に支払います。

引き渡しは、買い手・売り手の双方が立ち合い物件を最終チェックします。問題がなければ、残代金の決済を行います。買い主から残代金を受け取り、所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡します。これでようやく、すべての手続きが終了となります。

マンション売却の注意点

マンションの売却にかかる各種費用を計算しておく

売却の際には具体的にどのような費用が発生し、いくらぐらいかかるのか、その目安を把握しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の手続きについて

売却するマンションの住宅ローンが残っている場合は、引き渡しまでに完済し、抵当権も抹消することが必要となります。

売却代金で住宅ローンを完済したい場合は、それが現実的かどうか、どのように返済するのかまで計画を立てておくと良いでしょう。また、一括で返済する場合でも金融機関によっては手数料がかかる場合もあるので事前に確認をしましょう。

各契約書にはしっかりと目を通す

不動産会社との媒介契約や、買い手との売買契約をするとき、のちのち自分が損をしたり、買い手とのトラブルを引き起こしたりしないためにも、契約の項目や条件に誤りがないか、いま一度しっかりと確認することが大切です。

翌年には確定申告・納税を忘れずに

マンションを売却した代金から、購入時の費用と売却時にかかった仲介手数料などの譲渡費用をマイナスし、プラスとして残ったものは「譲渡所得」となります。そのため、引き渡しの翌年には税務署に譲渡所得分を確定申告し、納税しなければなりません。なお譲渡所得にならずマイナスになった際にも確定申告をしましょう。

契約が決まっても引き渡しまでは油断禁物！

買い手が無事に見つかり、契約を結んだところでほっと一息つきたい気持ちになりますが、引き渡しまで、意外と細かな手続きが発生します。後から困ることのないように、自分にはどのような手続きが必要かを確認し、スムーズに引き渡せるようにしておきましょう。