マンションを売却した際は売却益に課税されることがあり、その場合は確定申告が必要です。ここで重要になるのが「減価償却」という考え方。しかし、「減価償却」という言葉を聞いたことがあっても、どのようなものなのかわからないという方もいるでしょう。

そこで今回は、マンションを売却するときに必要な「減価償却」と、その計算方法を紹介します。確定申告にも必要ですので、覚えておきましょう。

目次
そもそも減価償却とは
　・減価償却とは、会計上の仕組み
　・減価償却できるのは建物のみ
マンションを売却した際の譲渡所得税との関係は？

そもそも減価償却とは

減価償却とは、会計上の仕組み

マンションのような耐用年数が長いものを購入したときに、購入した年に一括計上するのではなく、利用可能な年数に分けて費用配分する会計上の仕組みが「減価償却」です。その際に発生した費用を「減価償却費」といいます。

自宅としてマンションを所有しているだけなら、減価償却費は意識しなくてもよいでしょう。毎年「費用（経費）」として計上するのは、投資用マンションを保有しているときだけだからです。

しかし自宅だとしてもマンションを「売却」した場合は、減価償却費を加味して売却益を計算する必要があります。

減価償却できるのは建物のみ

マンション売却時に減価償却費を計上できるのは建物価格だけです。土地は年月が経っても価値が持続するからです。マンション価格は「土地価格」と「建物価格」に分けられるので、そのうち建物価格にだけ減価償却を行います。

マンションを売却した際の譲渡所得税との関係は？

マンションの売却で出た譲渡所得には、所得税、住民税、そして復興特別所得税がかかります。このうち、所得税、住民税を合わせて「譲渡所得税」とよぶことがあります。この譲渡所得を算出するときに、減価償却費が必要です。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入 [1] －（取得費用 [2] ＋譲渡費用 [3]）

[1] 譲渡収入：マンションを売却した金額
[2] 取得費用：マンション購入時の物件価格と不動産会社に支払う仲介手数料などの諸費用から、減価償却費を差し引いたもの
[3] 譲渡費用：不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税などマンション売却時に発生した費用

ちなみに、「譲渡所得税」とは税法上の正式な名称ではありません。あくまで正式な名称は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」となります。