マイホーム購入は大きなイベント。物件そのものを検討することに加え、子どもがいる場合の学区の検討から、引っ越しのタイミングといった細かなことまで、じっくり考えるべき項目が山積みだ。その一方、つい見逃してしまうものの一つに諸費用がある。物件購入のお金とは別の手数料や税金といった費用は、思わぬ負担となるので注意が必要だ。
中古の2LDK（75平方m）のマンションを購入したAさん。子どもも転校した学校に慣れたし、旅行にでも行こうかと妻と話し合っていた。ところが「えー、25万円だって！」という妻の悲鳴。理由は、手元に届いた固定資産税の納付書。「忘れていたよ、今頃来るなんて」とボヤくAさん、マイホームは、維持管理にお金がかかることを改めて感じている。
マイホームを購入するために、Aさんはコツコツ頭金を貯めてきた。同時に諸費用分もある程度は見込んでいたのだが……
物件代金以外に新築で3～5%、中古で5～10%の費用がかかる
一般的に物件の代金以外の費用の目安として、新築の場合で物件価格の3～5%、中古で物件価格の5～10%と言われている。決して少なくない金額でもあり、諸費用分もあらかじめ用意しておくというAさんの選択は賢明だった。
Aさんが調べたところによると、諸費用の中身を大別すると、「住宅の取得にかかわる費用」「住宅ローンを組む場合の費用」「税金・登記にかかわる費用」「その他」の4つがあった。
中古で購入の場合、仲介手数料にも注意
中古などの住宅購入を検討する場合、まず付き合うことになるのは不動産業者だ。この不動産業者に支払う「仲介手数料」は、物件価格の約3%＋6万円で、契約成立後に支払うことになる。諸費用の額がかさむのは、この仲介手数料分の負担が大きいからだ。購入価格が多額になる場合、やはり注意したい。
「住宅ローン」については、新築、中古に関係なく、金利が変動するタイプと固定のもの、公的ローンと民間ローンの違いなどは把握しておきたい。できるだけ有利な条件で借りたいという思いが先に立つが、住宅ローン関連の細々とした費用については、注意が必要だ。
4つの費用、住宅ローンを組む場合
住宅ローンを組む場合の費用は、次の4つがある。「保証料」「ローン手数料」「団体信用生命保険料」「火災保険料」だ。
「保証料」はローン保証会社に支払うもので、借入者の信用度や、借入金額、返済期間で決まる。借入時に一括支払いするか、金利に保証料分を上乗せした毎月の返済と一緒に支払う分割方式とするかがあるが、保証額が大きい場合、その分高額になる。一般的な一括保証料の目安は、借入金額1,000万円あたり、返済期間が35年のときは、約20万円だ。
「ローン手数料」は金融機関への手数料で、融資手数料ともいう。大体、3～5万円だ。「団体信用生命保険料」は、借主に万が一のことがあった場合、本人に代わって生命保険会社が残りのローン返済を支払うもので、残された家族にはローンを払う必要がなくなり安心となる。民間の金融機関では、保険料は住宅ローンの金利に含まれており、別途支払う必要はないが、フラット35を利用する場合は必要だ。35年の元利均等返済で1,000万円の借入の場合、初年度は3万5,800円となり、2年目以降は残債に伴って安くなっていく。
最後に「火災保険料」は建物や保険会社によって保険料は異なるのでこれも注意が必要だ。
これ以外の諸費用の中で、最も注意すべきなのは、「税金・登記費用」だ。このうち、住宅を取得した場合、一度のみかかる不動産取得税と、入居後に毎年かかる固定資産税と都市計画税は区別して頭に入れておきたい。
住宅を購入した場合をイメージして見よう。まず、不動産業者と売買契約をすることになるが、契約時にかかる税金として「印紙税」がかかる。これは物件の額によって異なるが、1,000万円～5,000万円以下は2万円だ。次に登記をする際にかかる「登録免許税」。これは固定資産税評価額、借入額から算出する。
さらに気を使いたいのが、登録手数料。住宅ローンにかかわる登記・手続きを司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬として支払うもので、目安は5～10万円。しかし、司法書士によっては報酬額に差が出ることもあり、注意が必要だ。
固定資産税の税額に注意
念願のマイホームを手に入れ、ホッとしたのもつかの間、大きな出費となるのが「不動産取得税」だ。Aさんが忘れていたように、購入してから半年後くらいに納付書が来るので、慌てる場合も少なくない。計算方法は、固定資産税評価額×4%(標準税率）。ただし、特例により、土地及び住宅については2018年3月31日まで3%に軽減（住宅以外の家屋は4%）されている。
これに対し、毎年かかるのが、「固定資産税」「都市計画税」だ。固定資産税評価額から算出され、都市計画税と合わせて徴収される。標準税率は1.4%だが、自治体によっては異なる場合がある。都市計画税と合わせて1.7%としている自治体が多いようだ。
「固定資産税は年4回の分割納付ができるよ」と妻を慰めたAさんだが、自分でも改めて気を引き締めた。今度は3年に一度、評価額が見直される時期に注意を向けているようだ。
文・MONEY TIMES 編集部
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