住宅を購入した際に多くの人はローンを組むことになる。そこで必ず確認しておきたいのが「住宅ローン控除（減税）制度」だ。住宅ローン控除を受けられればかなりの金額の所得税と住民税が減税できる。そのためにも、住宅ローン控除を受けるための条件は事前にしっかり確認しておく必要があるだろう。

住宅ローン控除とは

正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを組んだ場合に年末の確定申告をすることで、翌年の所得税や住民税から一定額が控除される制度だ。住宅ローン控除を適用するには条件があるが、それらをクリアすれば大きな減税効果を期待できる。住宅ローンを組むのであればぜひとも利用したい制度だ。ちなみに「住宅ローン減税制度」と「住宅ローン控除制度」は同じものだ。

住宅ローン控除の対象は新築だけではない

住宅ローンというとついつい新築を思い浮かべてしまうかもしれないが、住宅ローン控除は、中古住宅の購入やリフォーム（増改築）も対象になる。それぞれ条件が異なるが、要件を満たせば控除対象になるので、購入を検討するときは要件を満たす物件かどうかをチェックしておきたい。

リフォーム（増改築）でもその目的によって適用有無が変わってくるので、具体的な内容はあらかじめ住宅ローン控除の要件を見ながら検討するのも良いだろう。

住宅ローン控除額はいくら？　年末時点のローン残高の1%

その年の12月31日時点での住宅ローン残高の1％が控除額になる。つまり12月31日時点で2,000万円の住宅ローンがある場合は20万円が控除額という計算だ。しかし、住宅ローン控除には限度額があり、年間40万円までしか控除することができない。そのため、12月31日時点で6,000万円の住宅ローン残高があったとしても、控除されるのは40万円ということになる。

控除額が自分の所得税額を超えた場合はどうなる？

たとえば、以下のようなケースの場合どうなるだろうか。

所得税額：20万円
住宅ローン控除額：30万円

所得税額を住宅ローン控除額が上回ってしまっている。こうした場合、差し引き10万円の控除は住民税に回すことができる。

住宅ローン控除を受けられる期間は最長10年

控除を受けられる期間は最長で10年間となっており、住宅ローンを払い続けている期間すべてに渡って控除されるわけではない。先述の控除額の上限を考えると、住宅ローン控除を最大限に活用すれば毎年40万円の控除を10年間、合計400万円まで控除を受けられる計算になる。

認定住宅でさらにお得になる

購入した住宅が規定の条件をクリアした認定住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅）の場合、住宅ローン控除の上限が年間50万円まで引き上げられる。つまり、10年間で500万円まで控除を受けられるということになる。

さらに、新築だけでなく、改築することで認定住宅の基準を満たすことも可能だ。ただし、これらの認定住宅の証明をしてもらうには建築・改築に着手する前に「計画書」を提出しなくてはいけない。

認定住宅の基準はそれぞれ以下のとおりである。

認定長期優良住宅とは　認定基準は9つ

住宅を長期間に渡って利用することができるようにさまざまな措置を講じてある優良住宅のこと。認定基準としては9つあり、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画が用意されている。

建築・改築する前には「長期優良住宅建築等計画」を作成して市区町村に提出する必要がある。計画が認定されると「長期優良住宅建築計画の認定通知書」が届く。認定住宅の住宅ローン控除を受けるには、通常の住宅ローン控除で必要となる書類に加え、「認定通知書」（写し）と一緒に「住宅用家屋証明書」（写しでも可）または「認定長期優良住宅建築証明書」（原本）のいずれかが必要になる。

認定低炭素住宅とは　二酸化炭素の排出を抑制

二酸化炭素の排出の抑制を考慮していることを認められた住宅のこと。省エネ法の省エネ基準と比較して、一次エネルギー消費量が10％以上削減できていること、HEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）の導入、節水対策、木材の利用、ヒートアイランド対策などが講じられている必要がある。

認定低炭素住宅の場合も、「低炭素建築物新築等計画」を作成して市区町村に提出、計画を認定してもらう必要がある。認定されると「低炭素住宅建築物新築等計画の認定通知書」が届く。認定低炭素住宅の住宅ローン控除を受けるには、この「認定通知書」（写し）と一緒に「住宅用家屋証明書」（写しでも可）または「認定低炭素住宅建築証明書」（原本）のいずれかが必要になる。

住宅ローン控除の条件　新築、中古、リフォームの場合

「新築」「中古」「リフォーム（増改築）」によって住宅ローン控除を受ける条件は異なる。住宅ローンを組めば無条件で控除を受けられるわけではないので注意が必要だ。

新築の場合は？

新築の場合は以下の条件をすべて満たすことが住宅ローン控除を受けるための条件となる。

  • 新築または取得した日から6カ月以内に住居として使用していて、なおかつその年の12月31日まで継続して居住していること。
  • 住宅ローン控除を受ける年の合計所得額が3,000万円以下であること。
  • 新築または取得した住宅の床面積が50平米以上であり、床面積の2分の1以上が居住スペースであること。
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
  • 入居した年とその前後2年の合計5年の間に居住用財産を譲渡した際の長期譲渡所得の課税の特例等を受けていないこと。
  • 銀行や信用金庫などの金融機関からの借入であること。

中古の場合は？

中古の場合は以下の条件をすべて満たすことが住宅ローン控除を受けるための条件となる。

  • 上記新築の条件をすべて満たしていること。
  • 建築後使用された建物であること。

  • 次のいずれかに該当する住宅であること。

    A マンションなどの耐火建築物の場合：取得日から25年以内に建築されたものである。
    B 耐火建築物以外の場合：取得日から20年以内に建築されたものである。
    C 上記2つ以外の場合：一定の耐震基準を満たしているものである。

  • 取得時点で生計を共にしていて、それ以降も引き続き生計を共にする親族や特別な関係（内縁関係含む）のある者からの取得でないこと。
  • 贈与による取得でないこと。

リフォーム（増改築）の場合は？

リフォーム（増改築）の場合は以下の条件をすべて満たすことが住宅ローン控除を受けるための条件となる。

  • 上記新築の条件をすべて満たしていること。
  • 自分が所有していて、かつ、自分が居住している家屋に対して行う増改築であること。

  • 次のいずれかの工事に該当すること。

    A 増築、改築、建築基準法に基づいた大規模の修繕、または模様替えの工事
    B 区分所有する床、階段または壁の半分以上に対して行う修繕、または模様替えの工事
    C 家屋のうち、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁全体に対して行う修繕、または模様替えの工事
    D 「建築基準法施行令の構造強度に関する規定」や「地震に対する安全性に係る基準」に適合させるための修繕、または模様替えの工事
    E 一定のバリアフリー改修工事
    F 一定の省エネ改修工事

  • 増改築の工事費用が100万円を超えていて、その費用の2分の1以上が自己の居住用部分の工事費であること。

控除額のシミュレーション　4つのステップ

実際に住宅ローン控除を受けることでどのくらいの税金が戻ってくるのか計算してみよう。やることは次の4ステップだ。

  1. 年末時点の住宅ローン残高の確認
  2. その年の支払った所得税の確認
  3. 翌年支払い予定の住民税の確認
  4. 計算

Aさんの場合

2018年12月31日の住宅ローン残高：2,500万円
18年に支払った所得税：16万円
19年に支払う予定の住民税：27万円

Aさんの場合は住宅ローン控除額が2,500万円×1％＝25万円となる。そのため、2018年に支払った所得税は16万円全額戻ってくる。さらに、控除しきれていない9万円は、翌年に納付予定の住民税から差し引かれることになる。したがって、2019年は27万円−9万円＝18万円だけ住民税として支払えば良いということになる。

Bさんの場合

2018年12月31日の住宅ローン残高：4,200万円
18年に支払った所得税：26万円
19年に支払う予定の住民税：45万円

Bさんの場合は年末時点の住宅ローン残高が4,000万円を超えているため上限額の40万円が住宅ローン控除額になる。そのため、2018年に支払った所得税は26万円全額戻ってくる。さらに、14万円が控除しきれていないので翌年の住民税から差し引かれることになる。45万円−14万円＝31万円だけ住民税として支払えば良いということになる。

4,000万円を超えていると住宅ローン控除の上限に達してしまうので注意が必要だ。

住宅ローン控除を受けるための3つのポイント

住宅ローン控除を受けることができれば、かなり大きな節税になる。確実に控除を受けられるよう、先ほどの条件をもとに、ポイントを確認しておこう。

年末までに居住すること

必ずその住宅を取得してから6カ月以内に居住すること。そして、年末まで居住しなくては住宅ローン控除の対象にならない。購入したけどしばらく引っ越さない、ということになると住宅ローン控除を受けられない可能性があるので注意しよう。

なお、その家に居住しているかどうかは住民票で確認されることになる。年末の引き渡しで住民票の手続きが間に合わない場合には、電気代やガス代などの請求書で代替することもできる。

10年以上のローンを組むこと

住宅ローン控除は「10年以上」のローンを組んだ場合に適用される。早く完済することを目指すのは悪いことではないが、8年や9年のローンを組むくらいであれば10年にしたほうが控除を受けられてお得なこともあるのでよく検討するようにしよう。

金融機関から借りること

親兄弟、もしくは勤め先からの0.2％未満の超低金利の借入は住宅ローン控除の対象にならない。銀行や信用金庫などの金融機関から借りるのが確実だ。

住宅ローン控除の条件について見てきたが、条件さえ満たせば大きな節税効果が期待できる住宅ローン控除はぜひとも利用したい制度だ。なお、現行制度は2021年12月までに住宅を購入した場合に適用される。2022年以降に住宅の購入を予定して資金を貯めている方は今後の動向をチェックしておいたほうが良いだろう。

文・MONEY TIMES 編集部

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